Un informe difundido por la consultora I+D Inmobiliario advierte sobre un “cuello de botella” en el mercado de las cocheras y playas de estacionamiento en Córdoba, al señalar que el nivel de ocupación de las mismas supera, en promedio, el 80%, además de revelar cuáles son los precios y zonas de mayor crecimiento potencial que tiene la zona céntrica de la capital provincial.
Se trata de una completa radiografía de este sector, ideal para inversores ya que desde la consultora subrayan que las cocheras son una “oportunidad de inversión para particulares, empresas y grandes desarrolladores”. “El mercado inmobiliario de cocheras (tanto playas como cocheras propiamente dichas) presenta numerosas ventajas, principalmente, que el valor de una cochera es sustancialmente más accesible a otra propiedad y tiene menor costo de mantenimiento”, sostiene el estudio elaborado por Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello.
Los principales datos que surgen del informe (que puede verse completo aquí), se resumen a continuación:
– El inventario de espacios de estacionamiento cerrados en el microcentro y macrocentro de la ciudad es de 139 playas, de las cuales más del 50% (76) están en Macrocentro Norte (espacio limitado por Av. Colón – Av. Olmos, Costanera, Sarmiento – Humberto Primo y La Cañada).
– El sector con menos áreas para estacionar es Macrocentro Oeste (Colón, Cañada, Illía y Vélez Sarsfield) que, si bien geográficamente es la zona más reducida, también presenta los precios más elevados y el segundo nivel de ocupación de las cuatro zonas estudiadas.
– La tasa de ocupación de los lugares para estacionar en Microcentro (San Juan-Illía, Chacabuco-Maipú, Olmos-Colón y General Paz-Vélez Sarsfield) y Macrocentro supera el 80%, una medida normal si fuese constante a lo largo del día. Sin embargo, la misma es sustancialmente más elevada durante la mañana, desbordando la capacidad de las playas actuales.
– Paradójicamente, donde hay mayor demanda de estacionamiento, hay menos terrenos aptos para abrir nuevas playas (salvo que se adecuen propiedades actualmente destinadas a otras actividades). Esto demuestra un “cuello de botella” en el mercado de cocheras de la ciudad de Córdoba.
– Los precios por hora reflejan una clara relación con el nivel de ocupación: mientras menos disponibilidad, mayor el precio de alquiler. Aunque esta relación no se da de forma lineal puesto que el más alto nivel de ocupación se da en el Microcentro y no en el Macrocentro Oeste. Los resultados observados indican que la mayor competencia en el primero (26 cocheras contra 11) determina un precio promedio de $13 por hora, menor a los $16 cobrados en el segundo. Por su parte, los valores de alquiler mensual presentan un patrón muy similar al de “valor hora”, con la excepción de que el Microcentro lejos de ser la segunda zona más cotizada, se ubica en tercer lugar, $ 26 por debajo del Macrocentro Norte.
– El inventario de playas de estacionamiento asciende a un total de 139, de las cuales 26 están ubicadas en el Microcentro de la ciudad, y sólo hay 3 propiedades susceptibles de engrosar ese número en el corto plazo. Considerando que el nivel de ocupación es del 87%, la saturación es notoria. Así mismo, las zonas que muestran los menores niveles de ocupación, Macrocentro Norte y Macrocentro Este (Av. Perón – Guzmán, Olmos, Chacabuco-Maipúe e Illía) son las que poseen la mayor oferta actual y futura potencial (en micro y macrocentro, asciende a 27 propiedades desocupadas).
– Cuando se compara el precio de alquiler de cocheras en las principales ciudades del país, notamos que Buenos Aires supera ampliamente a Córdoba, teniendo en cuenta que la hora en la Capital vale casi el doble que en la ciudad mediterránea y, la estadía de 12 horas en Buenos Aires es un 25% más caro que en Córdoba. Diferencias fundamentadas en el volumen automovilístico dispar a favor de la capital del país y también de la mayor capacidad de pago de los ciudadanos de la misma.
