El campo de estudio general estuvo delimitado por Bv. San Juan, Bv. Illia, Av. Leopoldo Lugones y la Av. H. Yrigoyen. Por su parte, las subzonas estuvieron limitadas por Bv. Chacabuco (Nueva Córdoba Este y Nueva Córdoba Oeste).
“Analizar la actividad comercial de Nueva Córdoba permite comprender, en parte, las tendencias socioeconómicas de la ciudad, teniendo en cuenta que este barrio nuclea al público estudiantil, tiene desarrollos residenciales de importancia, un creciente mercado de oficinas y una privilegiada ubicación geográfica (cerca del microcentro, de la terminal de ómnibus y próximo a áreas naturales)”, explica el informe.
Un análisis cuantitativo refleja que agrupando las dos subzonas nombradas, “notamos que hay 924 locales comerciales, promediando 30 locales por cuadra, de los cuales el 93,6% están ocupados, lo cual muestra un porcentaje de ocupación ‘medio’ teniendo en cuenta la alta actividad social y económica que hay en la zona”.
La mayor cantidad de locales corresponde al rubro “Gastronomía” aunque “Indumentaria” ocupa un lugar relevante y en constante crecimiento. La actividad relacionada a bares y pub, se concentra mayoritariamente (+90%) en Nueva Córdoba Oeste. Por su parte, el valor del metro cuadrado homogeneizado de alquiler ronda los $170, siendo superior en las avenidas y en Nueva Córdoba Oeste.
Los comercios generales (kioscos, despensas y demás) predominan en el rubro “Gastronomía”. En el rubro “Indumentaria” los locales destinados a productos femeninos representan el mayor porcentaje (casi el 80% del total). El alto índice del rubro “Varios” refleja un mercado heterogéneo y con un desarrollo dispar. Cerca de la mitad de los locales del rubro “Servicios” son inmobiliarias. El 85% del rubro “Salud” corresponde a Farmacias y consultorios. Alrededor de la mitad del rubro “Estética” con peluquerías.
Cuando se analizan las variables de precios y vacancia, se concluye que Nueva Córdoba Oeste está más valorizada. “Locales se alquilan, en promedio homogeneizado, a $140 el metro cuadrado y la vacancia es de 3,3% (un valor positivo si tomamos como parámetro el comportamiento óptimo de una plaza de retail: 2 a 4%)”, precisa el informe.
“Una conducta particular notamos en Nueva Córdoba Este, ya que su alta vacancia (9,6%) mantuvo en valores razonables la renta ($/m² 100), cuando lo normal hubiera sido una disminución en los precios”, agrega.
Entre las conclusiones del informe, el estudio explica que “los sectores más comerciales de Nueva Córdoba muestran una consolidación de la actividad gastronómica y un creciente desarrollo del rubro ‘Indumentaria’. Otro factor a tener en cuenta es el elevado porcentaje de ‘negocios varios’, lo cual refleja la falta de planificación comercial que hubo en este sentido”. Finalmente, el elevado número de locales nocturnos (Pub / boliches) en Nueva Córdoba Oeste (10% del total) enciende una luz “amarilla” respecto al futuro de esta zona, teniendo en cuenta que nació siendo residencial.
El precio de alquiler del metro cuadrado homogeneizado es redituable, teniendo en cuenta otras plazas comerciales, como el centro de la ciudad, pero la alta vacancia (7% aprox) no es positiva, según variable estandarizada del mercado de retail. “Con lo cual concluimos que la merma en la actividad económica en general se refleja en precios estables que ayudaron a convalidar las exigencias de la demanda y así, bajar la vacancia”, sentencia el estudio de I+D que lleva las firmas de Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello.
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