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(Télam) – La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) estableció un régimen de información respecto de las operaciones de locación temporaria de viviendas amuebladas con fines turísticos, por un período de entre un día y seis meses.
Los sujetos obligados serán quienes “administren, gestionen, intermedien o actúen como oferentes de locación temporaria de inmuebles de terceros con fines turísticos”, o bien, los propios titulares de las viviendas.
La información a suministrar deberá ser mensual y a partir del décimo día hábil del mes siguiente a la operación, y en caso de no haberla tendrá que consignarse la novedad “sin movimiento”.
Luego de seis presentaciones sucesivas “sin movimiento» cesará la obligación de continuar presentando declaraciones juradas en los períodos siguientes, hasta que se produzca una nueva operación.
El incumplimiento de las obligaciones dará lugar a la aplicación de las sanciones que van desde la asignación de una categoría en orden creciente indicativas del riesgo de ser fiscalizado, en el “Sistema de Perfil de Riesgo (SIPER)”, hasta la suspensión o exclusión de los Registros Especiales o la inactivación transitoria de la Clave Unica de Identificación Tributaria (Cuit).
El régimen informativo fue establecido mediante la resolución general 3687 de la Afip, publicado en el Boletín Oficial.

La consultora I+D realizó la presentación de su informe anual correspondiente al mercado de oficinas de categorías en Córdoba. Realizado durante los primeros días del mes de septiembre, el inventario de las oficinas de categoría de las zonas relevadas totaliza 132.377 m2, de los cuales 124.515 m2 están ocupados, es decir, el 94%. Por su parte, el 6% del total se ofrece para la renta (7.862 m2)
En cuanto a los valores de alquiler en edificios con oficinas premium, y tomando como valor de referencia un dólar a $ 8,40; según la consultora I+D la tarifa más elevada se registra en Ciudad Empresaria, con un costo de $ 93/m2. En este emprendimiento existe un stock de 6100 m2, y tiene disponibles para alquiler poco más de 1.000 m2, registrando una vacancia del 17% (ver cuadro).
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La segunda tarifa más elevada se registra en Capitalinas $82/m2, Zona Norte $ 79/m2, Zona Sur $75/m2 y Microcentro en quinto lugar con $ 65/m2. “En la comparación interanual se destaca la adaptación del mercado de oficinas al contexto recesivo antes mencionado. Así, las diferentes zonas de la ciudad de Córdoba lograron, en general, mantener su nivel de vacancia en niveles constantes salvo Microcentro, que lo disminuyó”, explica el informe.
Por otra parte, los valores de alquiler se mantuvieron estables de un año a otro, lo que refleja la aceptación de los propietarios de asumir una pérdida de rentabilidad al absorber el costo de la inflación.
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“Zona norte, por su parte, también reflejó una demanda activa, teniendo en cuenta que fue el único sector donde se incorporaron edificios nuevos al stock (+2.311 m²) y, a pesar de ello, la vacancia mantuvo valores cercanos al año pasado (9,4%). En síntesis, un mercado corporativo estable, a la espera de la reactivación”, agregan desde I+D.
Ciudad Empresaria, Capitalinas y Microcentro ven demoradas sus obras (acorde al cronograma de finalización presentado en el informe de oficinas 2013) por el incremento de la incertidumbre económica ya mencionada. Zona Norte, por su parte, inauguró los edificios de calle Luis de Tejeda 3870 y de Av. Recta Martinolli 5727. “En un momento donde los precios de alquiler bajan o se mantienen estables en términos nominales para no aumentar la vacancia, los desarrollistas optan por postergar sus planes de expansión”, analizan.
De esta manera, otro aspecto a destacar es que no se han iniciado nuevas obras en las zonas relevadas y las construcciones que están próximas a su finalización, podrían ser demoradas un tiempo más. Más allá de todo, la proyección a largo plazo sigue siendo positiva por las características de este mercado.
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Edificios con certificación LEED
A la par de la tendencia que se percibe en las principales capitales del mundo, la ciudad de Córdoba, empieza a mostrar sus primeras edificaciones menos nocivas para el medio ambiente. Por ejemplo, “MiraGolf Premiun” en Ciudad Empresaria, será el 1° edificio pre-certificado bajo normas LEED del interior del país. Como muestra el siguiente cuadro, la ciudad y provincia de Buenos Aires están avanzada al respecto, pero la mentalidad ecológica esta creciendo en el interior del país, como en Córdoba y Rosario.
Características premium
Los edificios de categoría le otorgan a las empresas y profesionales soluciones integrales en servicios, buena conectividad con puntos estratégicos de la ciudad y excelente imagen corporativa. Sus características principales son: buena ubicación, presencia de Courtain Wall DVH, piso técnico, cielo raso desmontable, aire acondicionado central, ascensores de alta velocidad, seguridad, parking y generadores de energía.
 

El costo de vida en la Argentina es cada vez más caro y otro indicador que lo muestra con claridad es el fuerte incremento que sufrieron los alquileres de departamentos usados en el último año.
En el caso de Córdoba, según el relevamiento que realiza trimestralmente la consultora Reporte Inmobiliario, actualmente alquilar un departamento de dos ambientes en el centro tiene un valor promedio de $ 2.345 mensuales, con un piso de $ 2.100 y un pico de $ 2.500.
Esto significa un 15,5% más que hace sólo tres meses, cuando el monto medio estaba en $ 2.030, y 37,1% más que un año atrás, cuando era de $ 1.710.
En tanto, los departamentos que cuentan con tres ambientes se pagan $ 2.670 mensuales (entre $ 2.300 y $ 3.300), 9% más que los $ 2.440 de mayo y 35,2% arriba de los $ 1.975 de agosto de 2013.
En ambos casos, las subas superan el promedio nacional. Según Reporte Inmobiliario, “el valor promedio para unidades de 2 ambientes en las 24 localidades relevadas trimestralmente por Reporte inmobiliario asciende a los $ 2.360 mensuales, habiéndose incrementado los precios un 32% con respecto a 12 meses atrás. El incremento del último trimestre llega al 8% para las unidades de un dormitorio”.
“Para los 3 ambientes el valor promedio asciende actualmente a $ 2.762 por mes, habiéndose incrementado interanualmente un 29%, y durante el último trimestre un 7%”, agrega el informe.

Convocado por el ciclo Todo Pasa que se emite por Punto a Punto Radio 90.7FM (de lunes a viernes de 8 a 10), Joaquín Malbrán, socio de la inmobiliaria Eduardo Malbrán, analizó la realidad del sector y la actualización de los contratos residenciales y comerciales.
“Estamos en la disyuntiva de los pedidos que nos hacen los propietarios en los procesos de ajustar valores y la realidad económica de los inquilinos”, dispara Malbrán. “Yo separaría los contratos comerciales de los residenciales. Para los comerciales estamos haciendo actualizaciones semestrales, es por una cuestión de estar más acordes a la realidad”, dice.
En ese sentido, el empresario del rubro inmobiliario aseguró que es necesario tener un contacto “con el inquilino comercial para también saber la realidad de su negocio, cuáles son sus ventas y rentabilidad, y en base a eso vamos haciendo también los retoques”, agrega Malbrán.
Para el caso de los contratos residenciales, Malbrán asegura que se continúan haciendo actualizaciones que son anuales, con ajustes bastantes similares en los rubros ya sea viviendas, departamentos, casas residenciales y dúplex. “Se respeta básicamente el mismo porcentaje”, que hoy está en torno al 25%. “El que hizo un contrato en el 2013 o principios de 2014 por un 20 % anual, tiene hasta el 2015 ó 2016 un margen de ganancia. Hizo un buen arreglo”, confiesa.
 

Alquilar un departamento usado de dos ambientes se incrementó 28% en el último año y 6% desde noviembre, mientras que para el caso de tres ambientes los valores fueron 28% y 7%, respectivamente, según un informe difundido por la consultora Reporte Inmobiliario.
Esta institución releva información en 24 ciudades del interior del país y destacó que “ya prácticamente no hay oferta de alquileres por debajo de los $ 2.000 mensuales”. Concretamente, el promedio general para dos ambientes asciende a $ 2.033 mensuales mientras que el promedio de tres ambientes es de $ 2.363 mensuales.
La consultora destaca que “sólo hay ocho localidades con ofertas por debajo de los $ 2.000” para el caso de inmuebles de dos ambientes, entre las cuales está la ciudad de Córdoba.
Siempre según estos datos, en la capital provincial los inquilinos de un departamento usado de dos ambientes pagan $ 1.950, con un mínimo de $ 1.700 y un máximo de $ 2.300, mientras que los que ocupan uno de tres ambientes abonan cada mes $ 2.170 (desde $ 1.900 hasta $ 2.700).
Córdoba, de acuerdo al informe, también está por debajo de los parámetros nacionales a la hora de evaluar la variación del último trimestre y la interanual: el alza entre noviembre y febrero fue del 3,7% (dos ambientes) y 6,3% (tres ambientes), y en los últimos doce meses del 19,2% y 25,8%, respectivamente.
A valores reales, esto significa que los inquilinos pagan hoy en día unos $ 400 más que hace un año por el inmueble que rentan.
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Si tomamos como referencia un departamento en Nueva Córdoba de un dormitorio, y lo comparamos con otro de las mismas características en el microcentro rosarino, notamos una diferencia importante. Mientras para Córdoba el valor promedio de una unidad usada es de unos $ 1.800, con un mínimo de $ 1.650 y un máximo de $ 1.950; en Rosario el alquiler promedio es de $ 1.900, con valores que van entre los $ 1.800 y $ 2.000. Es decir, apenas un 5,5 % más caro que en tradicional barrio de estudiantes cordobés.

Pero la diferencia se incrementa notablemente si se comparan unidades a estrenar: en Rosario se pueden conseguir departamentos de un dormitorio entre $ 2.200 y $ 3.500; y en Córdoba, entre $ 2.000 y $ 2.400. En este caso, los valores de la ciudad rosarina superan, en promedio, en un 29,5% a los de la capital cordobesa.

En cambio, si se consideran las unidades de dos dormitorios, la situación se revierte para aquellas que son usadas. Para este rubro, en Nueva Córdoba, los precios promedian los $ 2.750 en el caso de las unidades usadas y los $ 3.250 las a estrenar. En tanto, en la ciudad de la Bandera, los precios son de $ 2.350 y $ 3.900, respectivamente. Es decir, un 14,54% menos para el primer caso y un 20% más en el segundo caso que en el mercado cordobés.

Otros barrios, otras opciones

En el caso de barrio General Paz, que se puede comparar con el barrio rosarino Echesortu, se repite la situación. En cuanto al primero, las unidades usadas de un dormitorio promedian los $ 1.625 y las a estrenar los $ 1.900. En Rosario, esos promedios rondan los $ 1.700 y los $ 2.250, con lo cual se obtienen diferencias del 5% y el 18%, respectivamente, lo mismo ocurre con las unidades de dos dormitorios en los que la diferencia es del 10%.

Una tercera comparación que se puede realizar entre ambas ciudades es la de los barrios Alberdi/Alto Alberdi y el macro-centrosur rosarino. Aquí, los alquileres para unidades usadas de un dormitorio promedian los $ 1.525 para Córdoba y $ 1.650 para Rosario. En cambio, el alquiler de los departamentos a estrenar promedia los $ 1.775 para la primera ciudad y los $ 2.100 para la segunda.

En cuanto a los departamentos de dos dormitorios, en el macro-centrosur, y a diferencia de lo ocurrido en los barrios que se compararon precedentemente, Rosario muestra en promedio precios más altos: del 13% en unidades usadas y del 10,6% en las a estrenar.

Oferta, gastos y actualización de valores

En Córdoba, debido al cepo al dólar implementado en Argentina desde octubre de 2011, hay más unidades en oferta para alquilar, producto de que muchos propietarios e inversores optan por no desprenderse de los departamentos y eligen volcarlos al mercado locativo. Este fenómeno se da a pesar de que la renta que obtienen es de las más bajas en la última década: actualmente la renta por el alquiler de un departamento en Córdoba ronda entre el 3% y el 5%, cuando en otras épocas se ubicaba entre el 8% y el 10% anual.

En cuanto a la demanda, al igual que en Rosario, se mantiene firme, pero los inquilinos antes de elegir analizan el costo final de cada unidad ya que las expensas, impuestos y servicios esenciales han subido fuertemente, teniendo una marcada incidencia sobre el valor final pactado. En este sentido, en el caso de Córdoba los gastos llegan a representar entre un 40% y un 50 % por ciento, mientras que en la plaza rosarina tienen una incidencia de entre el 35% y el 40% en el costo del alquiler.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que los precios de arrendamiento verificarán un ajuste en los próximos meses. En Córdoba, para los nuevos contratos que se están cerrando y aquellos que se están renovando, los valores de alquiler de departamentos se están actualizando con una suba del 20% en relación al año anterior.

Además, en los contratos ya se está estableciendo un ajuste por inflación del 25% para Nueva Córdoba y de entre el 20% y el 23% para otros barrios, que regirá a partir del segundo año de alquiler. En Rosario, en tanto, los aumentos en las renovaciones de contrato son del 25%, pero los reajustes por inflación que se pactan para el segundo año alcanzan el 30%.

Mientras diversos funcionarios del Gobierno nacional insisten recurrentemente en que el mercado del “dólar blue” es muy pequeño y que, por tal motivo, no se le debe dar tanta relevancia, siguen surgiendo numerosos datos que muestran cómo su impacto es mucho mayor a lo que se cree.

El mercado de los inmuebles, históricamente dolarizado, es un ejemplo claro al respecto. Según el titular de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), desde que comenzó a regir el cepo cambiario, los precios de los inmuebles se dispararon 80%, siguiendo la escalada ascendente del dólar paralelo.

“Hicimos un estudio en el que veíamos que los precios han bajado un 20% si tomamos al dólar blue como parámetro, pero tenemos una suba en pesos en el ultimo año y medio, desde que comenzó el cepo al día de hoy, de casi un 80%. Entonces, es muy difícil con un dólar que sufre mucho, ir viendo la evolución y más si no se tienen parámetros claros”, afirmó en el programa Todo Pasa de Punto a Punto Radio.

– ¿Cómo está el mercado en estos días?
– Nosotros seguimos casi igual al año pasado, con una baja respecto a 2011, que es el último año antes del cepo, 30 % abajo en el nivel de ventas. Se siente menos en los departamentos a estrenar y un poco mas en lo que es vivienda terminada.