La gota de agua que había representado la caída de “sólo” el 11% de las ventas en junio se esfumó en julio, un mes en el que la metáfora del desierto volvió a ser la más adecuada para definir a la situación del mercado inmobiliario local.
Es que, según el Índice de Ventas de Inmuebles que elabora la consultora Economic Trends para la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), las ventas se desplomaron 31,8% en relación a doce meses atrás, en una malaria que volvió a impactar con dureza en departamentos, casas y cocheras, pero también en los lotes, que hasta ahora venían salvándose de la recesión.
El resumen del informe de la CEDUC es el siguiente:
Julio contra Julio
– Las ventas no financiadas totales se redujeron 26,4%, como consecuencia de menores operaciones de departamentos y casas (-38,3%) y de cocheras (-46,1%), a pesar de un buen desempeño de lotes (+3,1%).
– Las ventas financiadas retrocedieron aún más: 34,1%. Las cocheras lideraron el derrumbe con una sorprendente merma de 80,4%, seguidas por departamentos y casas (-42,7%) y lotes (-5,6%).
– El total contabilizando ambos conceptos arrojó el 31,8% de desplome ya mencionado, con menores ventas totales tanto de departamentos y casas (-41.7%), como de cocheras (-71.7%) y de lotes (-3%).
Acumulado a los primeros siete meses
– Las operaciones al contado fueron un 19,1% inferiores a las registradas en igual periodo de 2013, producto de menores ventas de departamentos y casas (-35,1%) y a pesar de mayor actividad tanto en cocheras (+23,3%) como lotes (+13,5%).
– Los inmuebles comercializados en cuotas cayeron 34,5%, con mermas interanuales en departamentos y casas (-48,3%) y cocheras (-74,5%) pero crecimiento en lotes (+25,1%).
– Entre enero y julio, se consolidó entonces una retracción total del mercado del 29,3%, con menores ventas de departamentos y casas (-44,5%) y de cocheras (-46,5%), pero mayores de lotes (+20,4%).
Sorpresa: nuevas operaciones con CEDIN
La CEDUC informó que, durante julio, se registraron operaciones con CEDIN por US$ 1.754.000.
El mercado inmobiliario es uno de los sectores que más está sufriendo los constantes golpes que recibe la economía nacional. El balance final de 2013 informado por la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) lo demuestra: las ventas se retrajeron 12% durante todo el año, con una merma del 25% en el principal producto, que son los departamentos y casas.
Estos datos pertenecen al Índice de Ventas de Inmuebles de Córdoba que mensualmente elabora la consultora Economic Trends para la Ceduc. En el mismo, puede observarse que los lotes fueron la “vedette” del mercado el año pasado, mientras que las cocheras se consolidaron como una atractiva herramienta de inversión.
En concreto, el resumen del informe dice lo siguiente:
– Ventas al contado: fueron un 4,6% inferiores a las registradas durante 2012, con menores ventas de departamentos y casas (-15,1%) pero mayores ventas de lotes (+ 18,8%) y de cocheras (+ 23,5%).
– Ventas financiadas: bajaron 15,8% en relación al ejercicio anterior. La caída fue del 29% en departamentos y casas. Del otro lado, los lotes crecieron un sorprendente 58,2% y las cocheras lo hicieron 5%.
– Ventas totales: en general, el 2013 terminó con una baja del 12%, impulsada por el derrumbe del 25% del rubro principal, que son los departamentos y casas, que no se pudo compensar con el exponencial ascenso de los lotes (+ 38,5%) y el no menos importante alza de las cocheras (+ 10,7%).
Cedin, a cuentagotas
La Ceduc informó también que durante todo el año pasado se realizaron operaciones con Cedin (Certificados de Depósitos de Inversión) por un monto total de US$ 2.224.300, muy por debajo de las previsiones de cuando se lanzó ese instrumento y de las expectativas que tenían los propios desarrollistas.
El 31 de diciembre la desarrollista Gama entregó la Torre 2 del proyecto Terra Forte I, el complejo ubicado en la Av. Sagrada Familia. Desde la firma señalaron que se trata de 150 departamentos nuevos con todos los servicios, amenities, asadores individuales y balcones.
Al mismo tiempo se entregaron 270 cocheras y quedaron habilitados los locales comerciales en la planta baja del emprendimiento.
El acto formal de entrega de las nuevas unidades de vivienda, cocheras y locales comerciales se realizó el 31 de diciembre y tuvo como marco el proyecto de acciones dispuestas para la temporada de verano.
“De esta manera, Gama comienza el 2014 ratificando su política de entregas permanentes de unidades de vivienda. Es la continuidad de una política de trabajo que lleva décadas y que el año pasado significó un récord absoluto en el mercado de Córdoba”, señalan desde la compañía.
En ese sentido, destacan que durante el 2013 avanzaron (y en algunos casos finalizaron) obras de envergadura, como Alto Villasol, El Talar de Mendiolaza y Terra Forte, entre otras.
Las ventas de inmuebles cayeron 20,7% en noviembre con respecto al mismo mes del año pasado y cierran el 2013 con una retracción acumulada del 10%, según el Índice de Ventas de Inmuebles que difunde mensualmente la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) y que es elaborado por la consultora Economic Trends.
El informe muestra que este resultado negativo estuvo fundamentado en el mal desempeño que tuvieron a lo largo del año los departamentos y casas, que constituyen el principal negocio del mercado inmobiliario y que empujaron para abajo el crecimiento que mostraron las cocheras y, sobre todo, los lotes, que se confirmaron como el producto estrella del corriente ejercicio.
El detalle de la performance de cada sector y de cómo evolucionaron las ventas al contado a diferencia de las financiadas, se resume a continuación:
– Las ventas no financiadas durante noviembre fueron un 14,2% inferiores a las registradas en noviembre de 2012, como consecuencia de que las mayores ventas de cocheras (+ 155,3%) no alcanzaron a compensar las menores ventas de lotes (- 26,1%) y departamentos y casas (-16.4%).
– Durante los primeros 11 meses del año, las ventas al contado fueron un 7,2% inferiores a las registradas durante el mismo período del ejercicio anterior, con caídas en departamentos y casas (-18.2%) pero mayores ventas de lotes (+16.9%) y cocheras (+25.3%).
– Las ventas financiadas bajaron 23.5% a nivel interanual en noviembre, con reducciones en departamentos y casas (-41%) y cocheras (-41.8%), pero crecimiento de lotes (+ 438.7%).
– Entre enero y noviembre, el índice de ventas financiadas se redujo 11.6%, impulsado por caídas en departamentos y casas (-25.5%) que no fueron compensadas por las subas de lotes (+62.3%) y cocheras (+10.9%).
– Contabilizando tanto ventas al contado como en cuotas, noviembre cerró con una caída del 20,7%, con una fuerte reducción del 35,8% en departamentos y casas pero un crecimiento también considerable en los lotes del 59,2% y un avance moderado de las cocheras (+5%).
– El año cierra con un total de ventas 10% inferior al nivel registrado durante los primeros 11 meses de 2012, con menores ventas de departamentos y casas (-23.5%) pero mayores ventas de lotes (+39.9%) y cocheras (+15%).
Aparecieron los Cedin
“Durante el mes de noviembre, al igual que durante el mes previo, se registraron operaciones con CEDIN, en este caso por un monto total de US$ 784.300”, informó la Ceduc.
Un informe difundido por la consultora I+D Inmobiliario advierte sobre un “cuello de botella” en el mercado de las cocheras y playas de estacionamiento en Córdoba, al señalar que el nivel de ocupación de las mismas supera, en promedio, el 80%, además de revelar cuáles son los precios y zonas de mayor crecimiento potencial que tiene la zona céntrica de la capital provincial.
Se trata de una completa radiografía de este sector, ideal para inversores ya que desde la consultora subrayan que las cocheras son una “oportunidad de inversión para particulares, empresas y grandes desarrolladores”. “El mercado inmobiliario de cocheras (tanto playas como cocheras propiamente dichas) presenta numerosas ventajas, principalmente, que el valor de una cochera es sustancialmente más accesible a otra propiedad y tiene menor costo de mantenimiento”, sostiene el estudio elaborado por Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello.
Los principales datos que surgen del informe (que puede verse completo aquí), se resumen a continuación:
– El inventario de espacios de estacionamiento cerrados en el microcentro y macrocentro de la ciudad es de 139 playas, de las cuales más del 50% (76) están en Macrocentro Norte (espacio limitado por Av. Colón – Av. Olmos, Costanera, Sarmiento – Humberto Primo y La Cañada).
– El sector con menos áreas para estacionar es Macrocentro Oeste (Colón, Cañada, Illía y Vélez Sarsfield) que, si bien geográficamente es la zona más reducida, también presenta los precios más elevados y el segundo nivel de ocupación de las cuatro zonas estudiadas.
– La tasa de ocupación de los lugares para estacionar en Microcentro (San Juan-Illía, Chacabuco-Maipú, Olmos-Colón y General Paz-Vélez Sarsfield) y Macrocentro supera el 80%, una medida normal si fuese constante a lo largo del día. Sin embargo, la misma es sustancialmente más elevada durante la mañana, desbordando la capacidad de las playas actuales.
– Paradójicamente, donde hay mayor demanda de estacionamiento, hay menos terrenos aptos para abrir nuevas playas (salvo que se adecuen propiedades actualmente destinadas a otras actividades). Esto demuestra un “cuello de botella” en el mercado de cocheras de la ciudad de Córdoba.
– Los precios por hora reflejan una clara relación con el nivel de ocupación: mientras menos disponibilidad, mayor el precio de alquiler. Aunque esta relación no se da de forma lineal puesto que el más alto nivel de ocupación se da en el Microcentro y no en el Macrocentro Oeste. Los resultados observados indican que la mayor competencia en el primero (26 cocheras contra 11) determina un precio promedio de $13 por hora, menor a los $16 cobrados en el segundo. Por su parte, los valores de alquiler mensual presentan un patrón muy similar al de “valor hora”, con la excepción de que el Microcentro lejos de ser la segunda zona más cotizada, se ubica en tercer lugar, $ 26 por debajo del Macrocentro Norte.
– El inventario de playas de estacionamiento asciende a un total de 139, de las cuales 26 están ubicadas en el Microcentro de la ciudad, y sólo hay 3 propiedades susceptibles de engrosar ese número en el corto plazo. Considerando que el nivel de ocupación es del 87%, la saturación es notoria. Así mismo, las zonas que muestran los menores niveles de ocupación, Macrocentro Norte y Macrocentro Este (Av. Perón – Guzmán, Olmos, Chacabuco-Maipúe e Illía) son las que poseen la mayor oferta actual y futura potencial (en micro y macrocentro, asciende a 27 propiedades desocupadas).
– Cuando se compara el precio de alquiler de cocheras en las principales ciudades del país, notamos que Buenos Aires supera ampliamente a Córdoba, teniendo en cuenta que la hora en la Capital vale casi el doble que en la ciudad mediterránea y, la estadía de 12 horas en Buenos Aires es un 25% más caro que en Córdoba. Diferencias fundamentadas en el volumen automovilístico dispar a favor de la capital del país y también de la mayor capacidad de pago de los ciudadanos de la misma.
Pese a que desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios aseguran que el mercado está, en estos momentos, igual o peor que hace un año, el índice que mensualmente elabora la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) continúa mostrando una realidad diametralmente opuesta.
Es que, según este indicador que elabora la consultora Economic Trends, “el total de ventas financiadas y no financiadas fue durante agosto de 2013 un 20,8% inferior al nivel registrado en agosto de 2012, con caída en ventas de departamentos y casas (-40,4%) y crecimiento en ventas de cocheras (+32,7%) y en ventas de lotes (+61,1%)”.
Así, se trata del séptimo mes consecutivo con una caída interanual del índice, que tuvo su pico máximo de derrumbe en julio con una baja del 30,6%. Asimismo, otro guarismo que muestra el mal momento que vive el mercado inmobiliario –al menos el de las unidades nuevas– es que, en el último año, sobre 12 meses, sólo 2 mostraron números positivos al mirar un año contra otro.
Según la Ceduc, esto es así porque “las ventas no financiadas (departamentos y casas, cocheras y lotes) durante el mes de agosto de 2013 fueron un 4,4% inferiores a las registradas en agosto de 2012, como consecuencia de caída en la venta de departamentos y casas (-39,2%) no compensada en su totalidad con los incrementos registrados en las ventas de cocheras (+187,9%) y lotes (+58,2%)”.
Del mismo modo, “las ventas financiadas (departamentos y casas, cocheras y lotes) fueron un 30,3% inferiores, con caídas en departamentos y casas (-40.6%) y cocheras (-54.7%) e incremento en lotes (+64.5%)”, señala la Ceduc.
Así, los números para el acumulado de los ocho meses del año son los siguientes:
– Ventas al contado: 9,6% inferiores en total, con caídas en departamentos y casas (-15.4%) y en lotes (-0.4%) e incremento en cocheras (+27.1%).
– Ventas financiadas: 19,5% menores, con bajas de departamentos y casas (-19.8%) y de lotes (-32.1%) pero mayores ventas de cocheras (+32.2%).
– Ventas totales: 16,1% peores, con retracciones en departamentos y casas (-18.3%) y en lotes (-17.8%) y crecimiento sólo en cocheras (+28.3%).