La consultora I+D presentó recientemente los resultados de un análisis cuantitativo del mercado de retail en las principales zonas de Córdoba. Para el mismo se tuvo en cuenta la perspectiva histórica, el estado actual de la actividad y la proyección a mediano plazo de este sector en particular y de la economía en general.
En concreto, el estudio relevó los principales corredores comerciales (calles y numeración) de sectores peatonales del Centro de la ciudad de Córdoba (calles San Martín, Obispo Trejo y 9 de Julio), versus las principales avenidas de barrios como Cerro de las Rosas (Av Rafael Núñez), General Paz (Av. 24 de Septiembre) y barrio Jardín (Av. Richieri).
“Los nombrados corredores comerciales representan la actividad inmobiliaria de todo el distrito, según parámetro internacional. Se dividen en ejes “desarrollados” y ejes “en desarrollo”, explica el informe. “Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores del alquiler y los rubros”, entre otros.
Según se desprende del informe, en el Centro el precio del alquiler de un local comercial quintuplica el del resto de los corredores. Por caso, el m2 en el Centro orilla los $ 250 de alquiler, mientras que en Av Núñez está en $ 50, Av. Richieri $ 55 al igual que sobre Av 24 de Septiembre.
En cuanto a los niveles de vacancia, el sector de Av Núñez es el que registra el mayor nivel: 10%. Le siguen el Centro y Richieri (7%), mientras que 24 de Septiembre posee 5%.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Contexto y perspectivas 2015
El informe también incluye un análisis de tres especialistas que comentan sobre el escenario actual y futuro del retail local. A continuación, la palabra de los especialistas:
* Francisco Álvarez Amuchástegui de InmobiRadio:
“El 2014 fue la continuidad de malos años anteriores. La inestabilidad del dólar blue frena la actividad (es necesario 2 o 3 meses de un dólar estable para iniciar el proceso de recuperación). El 1° semestre fue el peor semestre de los últimos 30 años en la ciudad de Buenos Aires. Tenemos un mercado reducido (cuando antes se hacían 10 operaciones, ahora se hacen 3). Los valores bajaron en todo el país, desde 2012 a la fecha, entre un 15 hasta un 40%. El mercado del usado está paralizado en todo el país. Más allá del aporte de las cámaras inmobiliarias, hay que tener en cuenta que tienen los mismo problemas que cualquier broker”.
Juan Ignacio Fernández Mugica:
“Los que mejor se acomodaron a esta difícil situación fueron los desarrollistas, especialmente del interior, que pudieron vender en pesos. A los brokers chicos / medianos, les cuesta mucho más. El interior del país, especialmente Córdoba y Rosario, tienen mejor ritmo comercial que Buenos Aires. Creo que las cámaras inmobiliarias y organizaciones del sector tendrían que buscan alguien con más llegada política al gobierno. El 2015 será similar al 2014. El mejoramiento general del mercado vendría en 2016 (optimismo medido) Las próximas elecciones presidenciales despiertan optimismo en el sector porque los principales pre- candidatos son pro- mercado. Hay que promover más y mejores créditos hipotecarios (se quintuplicarían las operaciones)”.
* Damián Tabakman, consultor inmobiliario y rector de EN Real Estate.
“El 2014, a igual que años recientes, fue malo para el mercado. Los precios se acomodaron a la baja. Los sectores de oficinas y retail han tenido una caída en rentabilidad importante (quizá estén en su piso histórico) Proyección 2015 / 16 ? Veo señales positivas. Si bien los valores inmobiliarios, para la gente común, están altos; para la gente de afuera (potenciales inversores y demanda activa) y por referencias históricas; están bajos, pero no van a seguir cayendo. Por el contrario, se van a acomodar de cara a 2015 / 2016, con tendencia a la suba. Todo se facilitará con la presencia de créditos hipotecarios (Procrear es bueno de por si, pero no logra masificarse) Ahora, lo mejor es construir -el que pueda (hará negocio) Finalmente, no creo que un arreglo con los holdouts influya positivamente en el sector inmobiliario. El cambio positiva empezará en 2016”.
En un comunicado de prensa, el Foro Productivo de la Zona Norte, asociación de empresarios y comerciantes de Córdoba, expresó que de no contar con una planificación adecuada que termine con las improvisaciones y la falta de planificación, “seguiremos padeciendo hechos similares o más desgraciados que los vividos hasta el presente”, haciendo alusión a la trágica explosión de la química en barrio Alta Córdoba (Foto: gentileza La Voz del Interior).
“Nuestra entidad, con más de 10 años de existencia no ha podido encontrar en ninguna de las administraciones municipales producidas desde el 2003 hasta la fecha, una respuesta positiva que denote seria y responsablemente la decisión de reordenar los usos del suelo y reorganizar la Zona Norte, donde convivimos más de 700 industrias y comercios, con viviendas, comercios, quintas y viveros”, precisa el duro comunicado.
“La seguridad y el cuidado del medio ambiente es una preocupación constante de muchos de los empresarios comprometidos ética y moralmente en preservar la salud y el bienestar no solamente de sus empleados sino de la comunidad con la que convivimos. De allí que mantenemos una relación permanente y solidaria con el Centro Vecinal y demás instituciones sociales”, indica uno de los párrafos del comunicado.
“Pero esta preocupación y desvelo, desafortunadamente no son correspondidos de igual manera por correctas y eficientes políticas públicas, que deberían provenir de las administraciones y organismos responsables en la materia”, completa.
«Las clausuras de fábricas, industrias y comercios por si sólo no garantizan la solución integral de la problemática que comprende varios años de descontrol municipal y de lesiva participación de personas inescrupulosas que consiguen sus propósitos al margen de la ley, posiblemente, mediante prácticas deshonestas”, agrega.
Creemos que las Entidades Intermedias, Cámaras y demás asociaciones deben salir a defender el trabajo y la producción, sin que ello signifique apañar proyectos que estén al margen de la ley o evadan disposiciones que rigen en la materia”, describe la comunicación oficial del FPZN. “Pero también es necesario que las autoridades Municipales y los cuerpos de funcionarios e inspectores comprendan que es necesario e imperioso consensuar un proceso integral y se comience a estudiar el reordenamiento en los usos del suelo tratando de preservar la salud de los habitantes, el cuidado del medio ambiente y se frenen las posibles paranoias que muchas veces resienten sin sentido, las relaciones entre los ciudadanos y el sector industrial y laboral”, concluye el comunicado.
Convocado por el ciclo Todo Pasa que se emite por Punto a Punto Radio 90.7FM (de lunes a viernes de 8 a 10), Joaquín Malbrán, socio de la inmobiliaria Eduardo Malbrán, analizó la realidad del sector y la actualización de los contratos residenciales y comerciales.
“Estamos en la disyuntiva de los pedidos que nos hacen los propietarios en los procesos de ajustar valores y la realidad económica de los inquilinos”, dispara Malbrán. “Yo separaría los contratos comerciales de los residenciales. Para los comerciales estamos haciendo actualizaciones semestrales, es por una cuestión de estar más acordes a la realidad”, dice.
En ese sentido, el empresario del rubro inmobiliario aseguró que es necesario tener un contacto “con el inquilino comercial para también saber la realidad de su negocio, cuáles son sus ventas y rentabilidad, y en base a eso vamos haciendo también los retoques”, agrega Malbrán.
Para el caso de los contratos residenciales, Malbrán asegura que se continúan haciendo actualizaciones que son anuales, con ajustes bastantes similares en los rubros ya sea viviendas, departamentos, casas residenciales y dúplex. “Se respeta básicamente el mismo porcentaje”, que hoy está en torno al 25%. “El que hizo un contrato en el 2013 o principios de 2014 por un 20 % anual, tiene hasta el 2015 ó 2016 un margen de ganancia. Hizo un buen arreglo”, confiesa.