Un informe elaborado por la consultora I+D Investigación y Desarrollo le puso números a un fenómeno que desde hace años se observa en la ciudad de Córdoba: la saturación inmobiliaria de Nueva Córdoba.
Según este estudio elaborado por Juan Pablo Bacca y Eduardo Crivello, sólo 1,4% de los departamentos ubicados en el barrio estudiantil cordobés está en venta o alquiler.
Concretamente, los especialistas relevaron 361 edificios, que poseen 12.416 departamentos, de los cuáles sólo 117 están en venta (0,94%) y apenas 54 (0,43%), en alquiler.
Asimismo, del relevamiento de campo los consultores llegaron a la conclusión que, en promedio, un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba tiene un precio actual de $ 768.000, mientras que los alquileres se ubican en $ 2.900. Sin embargo, a este último valor hay que sumarle, en promedio, un “extra” para las expensas que ronda el 25,8% del valor del alquiler. Es decir, que el costo “real” del alquiler promedio se extiende a unos $ 3.800.
Esto significa que la rentabilidad anual de un departamento en Nueva Córdoba ronda el 4,5%, porcentaje similar a la que otorga uno ubicado en el barrio de Palermo de la Ciudad de Buenos Aires.
El estudio fue realizado tomando como superficie del relevamiento al triángulo conformado por las arterias Illía – San Juan, Lugones e Yrigoyen (la Terminal, la Plaza España y el Patio Olmos serían una suerte de vértices de ese triángulo). Además, dividió la zona en “este” y “oeste”, utilizando al Bulevar Chacabuco como límite entre ambas.
Los resultados para cada zona son los siguientes:
Nueva Córdoba “este” (hacia el Parque Sarmiento)
– 122 edificios
– 3.536 departamentos
– 40 en venta (0,79%)
– 17 en alquiler (0,42%)
– Valor promedio venta: $ 791.689
– Valor promedio alquiler: $ 2.918
Nueva Córdoba “oeste” (hacia la avenida Vélez Sársfield)
– 239 edificios
– 8.880 departamentos
– 77 en venta (0,99%)
– 37 en alquiler (0,48%)
– Valor promedio venta: $ 744.926
– Valor promedio alquiler: $ 2.924
Como es habitual, la consultora I+D Inmobiliario elaboró un informe que estudia el comportamiento en el mercado de retail de la ciudad de Córdoba, focalizando el mismo en diferentes zonas: Av. Rafael Núñez, Av. 24 de Septiembre, Av. Richieri y Área Central (Peatonal).
Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores de alquiler y la rentabilidad. “Analizar las avenidas y peatonales con mayor actividad comercial es una manera de conocer el comportamiento socio-económico de los habitantes de una región y de la actividad inmobiliaria en particular”, explicaron desde I+D.
La consultora llegó a la conclusión que el precio promedio de alquiler mostró un leve aumento interanual, pero inferior a la inflación estimada por privados en 2014 (alrededor del 35%). “Sólo en el Centro de la ciudad, representado por las peatonales, el alza registrada se acercó al nombrado índice”, grafica el informe.
La rentabilidad se encuentra en progresiva recuperación. Esto se produce luego de la distorsión financiera que produjo el aumento de la brecha entre el dólar oficial y el dólar libre, sumado a la tendencia alcista de la inflación de los últimos años, sobre todo en 2013 y 2014. Analizando los valores relevados por I+D en locales comerciales de la peatonal cordobesa, mientras que en 2013 el valor de alquiler promedio era de $ 150/m2, hoy esa cifra se duplicó, ubicándose en $ 300/m2.
En cuanto a la vacancia, se registró un incremento en las áreas más consolidadas comercialmente: el Centro y Av. Rafael Núñez, en zona norte) y una estabilidad positiva en los corredores en desarrollo (Av. 24 de Septiembre, en el noreste de la ciudad y Av. Richieri en el sur).
Conclusiones particulares
Área central consolidada: Desde el año 2013, las peatonales del centro muestran un continuo aumento de la vacancia pero los valores de alquiler acompañan el índice inflacionario.
Según el informe, esto demuestra que la demanda de esta área convalida el aumento de la renta a pesar de la merma de la actividad comercial. Fenómeno característico de un mercado de retail consolidado, más allá de sus vaivenes periódicos.
Como “zonas en desarrollo”, el texto pone especial hincapié en Av. 24 de Septiembre y la Av. Richieri, zonas en donde se reflejan síntomas de un mercado en proceso de consolidación, teniendo en cuenta las variables estadísticas de los últimos tres años: leves aumentos de los precios de alquiler y progresiva disminución de la vacancia.
Sector estancado: La Av. Rafael Núñez, en el norte de la ciudad, tiene un comportamiento comercial negativo, teniendo en cuenta que los precios de alquiler se mantienen estables o, si aumentan; lo hacen por debajo de la inflación. La vacancia, por su parte, está en alza desde el año 2011 (primer registro estadístico de I+D Inmobiliario)
Respecto a los rubros predominantes de los corredores relevados, se siguen destacando los locales que comercializan indumentaria y accesorios personales, especialmente en las peatonales del Centro. La actividad gastronómica y la venta de artículos para el hogar también representan porcentajes elevados, particularmente en Av. 24 de Septiembre y en Av. R. Núñez respectivamente.
Un informe difundido por la consultora I+D Inmobiliario advierte sobre un “cuello de botella” en el mercado de las cocheras y playas de estacionamiento en Córdoba, al señalar que el nivel de ocupación de las mismas supera, en promedio, el 80%, además de revelar cuáles son los precios y zonas de mayor crecimiento potencial que tiene la zona céntrica de la capital provincial.
Se trata de una completa radiografía de este sector, ideal para inversores ya que desde la consultora subrayan que las cocheras son una “oportunidad de inversión para particulares, empresas y grandes desarrolladores”. “El mercado inmobiliario de cocheras (tanto playas como cocheras propiamente dichas) presenta numerosas ventajas, principalmente, que el valor de una cochera es sustancialmente más accesible a otra propiedad y tiene menor costo de mantenimiento”, sostiene el estudio elaborado por Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello.
Los principales datos que surgen del informe (que puede verse completo aquí), se resumen a continuación:
– El inventario de espacios de estacionamiento cerrados en el microcentro y macrocentro de la ciudad es de 139 playas, de las cuales más del 50% (76) están en Macrocentro Norte (espacio limitado por Av. Colón – Av. Olmos, Costanera, Sarmiento – Humberto Primo y La Cañada).
– El sector con menos áreas para estacionar es Macrocentro Oeste (Colón, Cañada, Illía y Vélez Sarsfield) que, si bien geográficamente es la zona más reducida, también presenta los precios más elevados y el segundo nivel de ocupación de las cuatro zonas estudiadas.
– La tasa de ocupación de los lugares para estacionar en Microcentro (San Juan-Illía, Chacabuco-Maipú, Olmos-Colón y General Paz-Vélez Sarsfield) y Macrocentro supera el 80%, una medida normal si fuese constante a lo largo del día. Sin embargo, la misma es sustancialmente más elevada durante la mañana, desbordando la capacidad de las playas actuales.
– Paradójicamente, donde hay mayor demanda de estacionamiento, hay menos terrenos aptos para abrir nuevas playas (salvo que se adecuen propiedades actualmente destinadas a otras actividades). Esto demuestra un “cuello de botella” en el mercado de cocheras de la ciudad de Córdoba.
– Los precios por hora reflejan una clara relación con el nivel de ocupación: mientras menos disponibilidad, mayor el precio de alquiler. Aunque esta relación no se da de forma lineal puesto que el más alto nivel de ocupación se da en el Microcentro y no en el Macrocentro Oeste. Los resultados observados indican que la mayor competencia en el primero (26 cocheras contra 11) determina un precio promedio de $13 por hora, menor a los $16 cobrados en el segundo. Por su parte, los valores de alquiler mensual presentan un patrón muy similar al de “valor hora”, con la excepción de que el Microcentro lejos de ser la segunda zona más cotizada, se ubica en tercer lugar, $ 26 por debajo del Macrocentro Norte.
– El inventario de playas de estacionamiento asciende a un total de 139, de las cuales 26 están ubicadas en el Microcentro de la ciudad, y sólo hay 3 propiedades susceptibles de engrosar ese número en el corto plazo. Considerando que el nivel de ocupación es del 87%, la saturación es notoria. Así mismo, las zonas que muestran los menores niveles de ocupación, Macrocentro Norte y Macrocentro Este (Av. Perón – Guzmán, Olmos, Chacabuco-Maipúe e Illía) son las que poseen la mayor oferta actual y futura potencial (en micro y macrocentro, asciende a 27 propiedades desocupadas).
– Cuando se compara el precio de alquiler de cocheras en las principales ciudades del país, notamos que Buenos Aires supera ampliamente a Córdoba, teniendo en cuenta que la hora en la Capital vale casi el doble que en la ciudad mediterránea y, la estadía de 12 horas en Buenos Aires es un 25% más caro que en Córdoba. Diferencias fundamentadas en el volumen automovilístico dispar a favor de la capital del país y también de la mayor capacidad de pago de los ciudadanos de la misma.
