Como es habitual, la consultora I+D Inmobiliario elaboró un informe que estudia el comportamiento en el mercado de retail de la ciudad de Córdoba, focalizando el mismo en diferentes zonas: Av. Rafael Núñez, Av. 24 de Septiembre, Av. Richieri y Área Central (Peatonal).
Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores de alquiler y la rentabilidad. “Analizar las avenidas y peatonales con mayor actividad comercial es una manera de conocer el comportamiento socio-económico de los habitantes de una región y de la actividad inmobiliaria en particular”, explicaron desde I+D.
La consultora llegó a la conclusión que el precio promedio de alquiler mostró un leve aumento interanual, pero inferior a la inflación estimada por privados en 2014 (alrededor del 35%). “Sólo en el Centro de la ciudad, representado por las peatonales, el alza registrada se acercó al nombrado índice”, grafica el informe.
La rentabilidad se encuentra en progresiva recuperación. Esto se produce luego de la distorsión financiera que produjo el aumento de la brecha entre el dólar oficial y el dólar libre, sumado a la tendencia alcista de la inflación de los últimos años, sobre todo en 2013 y 2014. Analizando los valores relevados por I+D en locales comerciales de la peatonal cordobesa, mientras que en 2013 el valor de alquiler promedio era de $ 150/m2, hoy esa cifra se duplicó, ubicándose en $ 300/m2.
En cuanto a la vacancia, se registró un incremento en las áreas más consolidadas comercialmente: el Centro y Av. Rafael Núñez, en zona norte) y una estabilidad positiva en los corredores en desarrollo (Av. 24 de Septiembre, en el noreste de la ciudad y Av. Richieri en el sur).
Conclusiones particulares
Área central consolidada: Desde el año 2013, las peatonales del centro muestran un continuo aumento de la vacancia pero los valores de alquiler acompañan el índice inflacionario.
Según el informe, esto demuestra que la demanda de esta área convalida el aumento de la renta a pesar de la merma de la actividad comercial. Fenómeno característico de un mercado de retail consolidado, más allá de sus vaivenes periódicos.
Como “zonas en desarrollo”, el texto pone especial hincapié en Av. 24 de Septiembre y la Av. Richieri, zonas en donde se reflejan síntomas de un mercado en proceso de consolidación, teniendo en cuenta las variables estadísticas de los últimos tres años: leves aumentos de los precios de alquiler y progresiva disminución de la vacancia.
Sector estancado: La Av. Rafael Núñez, en el norte de la ciudad, tiene un comportamiento comercial negativo, teniendo en cuenta que los precios de alquiler se mantienen estables o, si aumentan; lo hacen por debajo de la inflación. La vacancia, por su parte, está en alza desde el año 2011 (primer registro estadístico de I+D Inmobiliario)
Respecto a los rubros predominantes de los corredores relevados, se siguen destacando los locales que comercializan indumentaria y accesorios personales, especialmente en las peatonales del Centro. La actividad gastronómica y la venta de artículos para el hogar también representan porcentajes elevados, particularmente en Av. 24 de Septiembre y en Av. R. Núñez respectivamente.
La consultora I+D presentó recientemente los resultados de un análisis cuantitativo del mercado de retail en las principales zonas de Córdoba. Para el mismo se tuvo en cuenta la perspectiva histórica, el estado actual de la actividad y la proyección a mediano plazo de este sector en particular y de la economía en general.
En concreto, el estudio relevó los principales corredores comerciales (calles y numeración) de sectores peatonales del Centro de la ciudad de Córdoba (calles San Martín, Obispo Trejo y 9 de Julio), versus las principales avenidas de barrios como Cerro de las Rosas (Av Rafael Núñez), General Paz (Av. 24 de Septiembre) y barrio Jardín (Av. Richieri).
“Los nombrados corredores comerciales representan la actividad inmobiliaria de todo el distrito, según parámetro internacional. Se dividen en ejes “desarrollados” y ejes “en desarrollo”, explica el informe. “Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores del alquiler y los rubros”, entre otros.
Según se desprende del informe, en el Centro el precio del alquiler de un local comercial quintuplica el del resto de los corredores. Por caso, el m2 en el Centro orilla los $ 250 de alquiler, mientras que en Av Núñez está en $ 50, Av. Richieri $ 55 al igual que sobre Av 24 de Septiembre.
En cuanto a los niveles de vacancia, el sector de Av Núñez es el que registra el mayor nivel: 10%. Le siguen el Centro y Richieri (7%), mientras que 24 de Septiembre posee 5%.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Contexto y perspectivas 2015
El informe también incluye un análisis de tres especialistas que comentan sobre el escenario actual y futuro del retail local. A continuación, la palabra de los especialistas:
* Francisco Álvarez Amuchástegui de InmobiRadio:
“El 2014 fue la continuidad de malos años anteriores. La inestabilidad del dólar blue frena la actividad (es necesario 2 o 3 meses de un dólar estable para iniciar el proceso de recuperación). El 1° semestre fue el peor semestre de los últimos 30 años en la ciudad de Buenos Aires. Tenemos un mercado reducido (cuando antes se hacían 10 operaciones, ahora se hacen 3). Los valores bajaron en todo el país, desde 2012 a la fecha, entre un 15 hasta un 40%. El mercado del usado está paralizado en todo el país. Más allá del aporte de las cámaras inmobiliarias, hay que tener en cuenta que tienen los mismo problemas que cualquier broker”.
Juan Ignacio Fernández Mugica:
“Los que mejor se acomodaron a esta difícil situación fueron los desarrollistas, especialmente del interior, que pudieron vender en pesos. A los brokers chicos / medianos, les cuesta mucho más. El interior del país, especialmente Córdoba y Rosario, tienen mejor ritmo comercial que Buenos Aires. Creo que las cámaras inmobiliarias y organizaciones del sector tendrían que buscan alguien con más llegada política al gobierno. El 2015 será similar al 2014. El mejoramiento general del mercado vendría en 2016 (optimismo medido) Las próximas elecciones presidenciales despiertan optimismo en el sector porque los principales pre- candidatos son pro- mercado. Hay que promover más y mejores créditos hipotecarios (se quintuplicarían las operaciones)”.
* Damián Tabakman, consultor inmobiliario y rector de EN Real Estate.
“El 2014, a igual que años recientes, fue malo para el mercado. Los precios se acomodaron a la baja. Los sectores de oficinas y retail han tenido una caída en rentabilidad importante (quizá estén en su piso histórico) Proyección 2015 / 16 ? Veo señales positivas. Si bien los valores inmobiliarios, para la gente común, están altos; para la gente de afuera (potenciales inversores y demanda activa) y por referencias históricas; están bajos, pero no van a seguir cayendo. Por el contrario, se van a acomodar de cara a 2015 / 2016, con tendencia a la suba. Todo se facilitará con la presencia de créditos hipotecarios (Procrear es bueno de por si, pero no logra masificarse) Ahora, lo mejor es construir -el que pueda (hará negocio) Finalmente, no creo que un arreglo con los holdouts influya positivamente en el sector inmobiliario. El cambio positiva empezará en 2016”.