Un trabajo de la consultora I+D Inmobiliario analizó la actualidad del mercado en el barrio de Nueva Córdoba, uno de los más dinámicos de la ciudad. Según el reporte de I+D, en ese sector de Córdoba, el valor promedio de venta de un departamento de un dormitorio es de $768.000 y el alquiler de $2900.
Para focalizar un área representativa, la consultora seleccionó 30 manzanas dentro del área delimitada por los bulevares Illia y San Juan, y las avenidas Lugones e Hipólito Yrigoyen. Luego se relevaron los edificios nuevos y con algún período de antigüedad, y que dispongan de unidades de un dormitorio.
El relevamiento detectó 361 edificios con 12.416 departamentos de un dormitorio en total, de los cuales el 0,94% (117) se ofrecen para la venta y el 0,43% (54) están en alquiler.
El área seleccionada fue dividida en dos para un mejor análisis: Nueva Córdoba Oeste caracterizada por tener un perfil más gastronómico por los bares y los pubs, que hay allí, y Nueva Córdoba Este, más residencial que su opuesto. Respecto a la oferta, el sector este posee mayor cantidad de departamentos disponibles, tanto para la venta con 77 unidades como para el alquiler con 37.
Los precios de los departamentos de un dormitorio, ubicados dentro del área relevada, “tienen un valor promedio de venta cercano a los $768.000, siendo un poco más elevado en el submercado Nueva Córdoba Este, con un 6,2% más. En ambos submercados, el valor de alquiler de referencia ronda los $2900”, comentó Juan Pablo Baca, socio fundador de la consultora I+D Inmobiliario.
La variación entre un sector y otro no es significativa. Las expensas, a nivel general, incrementan la renta en un 25% aproximadamente y la rentabilidad, por su parte, es cercana al 4,5%. Mientras, “es levemente superior en Nueva Córdoba Oeste con un 0,3% más. Factores a tener en cuenta para operar en este mercado”, agregó Baca.
Un informe elaborado por la consultora I+D Investigación y Desarrollo le puso números a un fenómeno que desde hace años se observa en la ciudad de Córdoba: la saturación inmobiliaria de Nueva Córdoba.
Según este estudio elaborado por Juan Pablo Bacca y Eduardo Crivello, sólo 1,4% de los departamentos ubicados en el barrio estudiantil cordobés está en venta o alquiler.
Concretamente, los especialistas relevaron 361 edificios, que poseen 12.416 departamentos, de los cuáles sólo 117 están en venta (0,94%) y apenas 54 (0,43%), en alquiler.
Asimismo, del relevamiento de campo los consultores llegaron a la conclusión que, en promedio, un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba tiene un precio actual de $ 768.000, mientras que los alquileres se ubican en $ 2.900. Sin embargo, a este último valor hay que sumarle, en promedio, un “extra” para las expensas que ronda el 25,8% del valor del alquiler. Es decir, que el costo “real” del alquiler promedio se extiende a unos $ 3.800.
Esto significa que la rentabilidad anual de un departamento en Nueva Córdoba ronda el 4,5%, porcentaje similar a la que otorga uno ubicado en el barrio de Palermo de la Ciudad de Buenos Aires.
El estudio fue realizado tomando como superficie del relevamiento al triángulo conformado por las arterias Illía – San Juan, Lugones e Yrigoyen (la Terminal, la Plaza España y el Patio Olmos serían una suerte de vértices de ese triángulo). Además, dividió la zona en “este” y “oeste”, utilizando al Bulevar Chacabuco como límite entre ambas.
Los resultados para cada zona son los siguientes:
Nueva Córdoba “este” (hacia el Parque Sarmiento)
– 122 edificios
– 3.536 departamentos
– 40 en venta (0,79%)
– 17 en alquiler (0,42%)
– Valor promedio venta: $ 791.689
– Valor promedio alquiler: $ 2.918
Nueva Córdoba “oeste” (hacia la avenida Vélez Sársfield)
– 239 edificios
– 8.880 departamentos
– 77 en venta (0,99%)
– 37 en alquiler (0,48%)
– Valor promedio venta: $ 744.926
– Valor promedio alquiler: $ 2.924
La consultora I+D presentó recientemente los resultados de un análisis cuantitativo del mercado de retail en las principales zonas de Córdoba. Para el mismo se tuvo en cuenta la perspectiva histórica, el estado actual de la actividad y la proyección a mediano plazo de este sector en particular y de la economía en general.
En concreto, el estudio relevó los principales corredores comerciales (calles y numeración) de sectores peatonales del Centro de la ciudad de Córdoba (calles San Martín, Obispo Trejo y 9 de Julio), versus las principales avenidas de barrios como Cerro de las Rosas (Av Rafael Núñez), General Paz (Av. 24 de Septiembre) y barrio Jardín (Av. Richieri).
“Los nombrados corredores comerciales representan la actividad inmobiliaria de todo el distrito, según parámetro internacional. Se dividen en ejes “desarrollados” y ejes “en desarrollo”, explica el informe. “Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores del alquiler y los rubros”, entre otros.
Según se desprende del informe, en el Centro el precio del alquiler de un local comercial quintuplica el del resto de los corredores. Por caso, el m2 en el Centro orilla los $ 250 de alquiler, mientras que en Av Núñez está en $ 50, Av. Richieri $ 55 al igual que sobre Av 24 de Septiembre.
En cuanto a los niveles de vacancia, el sector de Av Núñez es el que registra el mayor nivel: 10%. Le siguen el Centro y Richieri (7%), mientras que 24 de Septiembre posee 5%.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Contexto y perspectivas 2015
El informe también incluye un análisis de tres especialistas que comentan sobre el escenario actual y futuro del retail local. A continuación, la palabra de los especialistas:
* Francisco Álvarez Amuchástegui de InmobiRadio:
“El 2014 fue la continuidad de malos años anteriores. La inestabilidad del dólar blue frena la actividad (es necesario 2 o 3 meses de un dólar estable para iniciar el proceso de recuperación). El 1° semestre fue el peor semestre de los últimos 30 años en la ciudad de Buenos Aires. Tenemos un mercado reducido (cuando antes se hacían 10 operaciones, ahora se hacen 3). Los valores bajaron en todo el país, desde 2012 a la fecha, entre un 15 hasta un 40%. El mercado del usado está paralizado en todo el país. Más allá del aporte de las cámaras inmobiliarias, hay que tener en cuenta que tienen los mismo problemas que cualquier broker”.
Juan Ignacio Fernández Mugica:
“Los que mejor se acomodaron a esta difícil situación fueron los desarrollistas, especialmente del interior, que pudieron vender en pesos. A los brokers chicos / medianos, les cuesta mucho más. El interior del país, especialmente Córdoba y Rosario, tienen mejor ritmo comercial que Buenos Aires. Creo que las cámaras inmobiliarias y organizaciones del sector tendrían que buscan alguien con más llegada política al gobierno. El 2015 será similar al 2014. El mejoramiento general del mercado vendría en 2016 (optimismo medido) Las próximas elecciones presidenciales despiertan optimismo en el sector porque los principales pre- candidatos son pro- mercado. Hay que promover más y mejores créditos hipotecarios (se quintuplicarían las operaciones)”.
* Damián Tabakman, consultor inmobiliario y rector de EN Real Estate.
“El 2014, a igual que años recientes, fue malo para el mercado. Los precios se acomodaron a la baja. Los sectores de oficinas y retail han tenido una caída en rentabilidad importante (quizá estén en su piso histórico) Proyección 2015 / 16 ? Veo señales positivas. Si bien los valores inmobiliarios, para la gente común, están altos; para la gente de afuera (potenciales inversores y demanda activa) y por referencias históricas; están bajos, pero no van a seguir cayendo. Por el contrario, se van a acomodar de cara a 2015 / 2016, con tendencia a la suba. Todo se facilitará con la presencia de créditos hipotecarios (Procrear es bueno de por si, pero no logra masificarse) Ahora, lo mejor es construir -el que pueda (hará negocio) Finalmente, no creo que un arreglo con los holdouts influya positivamente en el sector inmobiliario. El cambio positiva empezará en 2016”.
(DyN) – Empresarios y especialistas de diversos sectores plantearon hoy la necesidad de una mejora en las instituciones, de incrementar la inversión y el financiamiento y pidieron que se los «deje hacer» para que la Argentina tenga un fuerte crecimiento en los próximos años.
Ese fue el reclamo de Rubén Ferrero (Confederaciones Rurarles Argentina), Cristiano Rattazzi (Unión Industrial Argentina), Jorge Ferioli (Petrolera San Jorge), Martín Dedeu (Cámara de Empresarios Mineros), Roberto Alvarez Roldán (Argencon), Fernando Lago (Cámara Argentina de la Construcción), Claudio Cesario (Asociación de Bancos de la Argentina) y Agustín Salvia (Universidad Católica Argentina).
Estos empresarios y especialistas participaron del debate sobre «Compromiso para una Argentina Posible. Acuerdos para el Desarrollo», en el marco del Foro de Convergencia Empresarial, organizado por la UCA.
Ferrero sostuvo que el sector agropecuario «representa el 60% de las exportaciones y produce alimentos para 500 millones de personas», pero advirtió que «si nos dejan hacer podemos producir para 680 millones de personas en los próximos años». En ese sentido, señaló que en 2013 el valor bruto de producción del sector fue de $ 63.000 millones y dijo que, con mejoras en las condiciones para producir, «se podrían alcanzar los $ 83.000 millones en 2023».
Por su parte, Rattazzi planteó la necesidad de que se «invierta en investigación y desarrollo unos US$ 6.000 millones» para incrementar el potencial industrial.
Al respecto, comentó que la industria «emplea a 1,2 millón de trabajadores», lo que representa «el 15% del empleo formal y el 25 por ciento del total de los salarios», con un aporte a la recaudación del 27 por ciento del total, y que «para 2025 se podrían incrementar el 700 mil trabajadores» las fuerzas productivas del sector.
A su turno, Ferioli subrayó el potencial de recursos energéticos de la Argentina, en lo que hace a petróleo y gas no convencional y puntualizó que se necesita «una inversión de 200 mil millones» de dólares para generar «300 mil puestos de trabajo directo e indirecto» en el sector.
Además reclamó un «marco regulatorio sólido y estable, que vaya más allá de la gestión de un Gobierno, con políticas públicas que tienen que ser objeto del consenso» y pronosticó que la Argentina logrará el autoabastecimiento energético «entre 2012 y 2030».
En lo que hace a minería, Dedeu sostuvo que «la Argentina está entre los 10 países con reservas más importantes del mundo» y, tras destacar que «el 75% de la facturación minera se queda en el país», señaló que en el 2020 se puede pasar de los 100 mil a los 385 mil empleos que da el sector y de los 4.100 millones a los 15.400 millones de dólares de exportaciones anuales.
Roberto Alvarez Roldán se refirió a los «servicios del conocimiento» y planteó que «en los próximos cinco años» la cantidad actual de 120 mil empleados que tiene el sector se puede incrementar a 270 mil.
También pidió «previsibilidad y trabajar en la marca Argentina» para elevar de los 6.300 millones de dólares que genera el sector a más de 18 mil millones de dólares.
En lo que hace a infraestructura y vivienda, Fernando Lago señaló que «con una inversión equivalente al nueve por ciento del PBI», el sector podría obtener «un crecimiento del cinco por ciento anual acumulativo» que haga que en 2025 las cifras de empleo trepen de 32 mil a 970 mil y que, entre otras cosas, los equipos de construcción pesada pasen de cuatro mil a 700 mil. «La infraestructura es una herramienta contracíclica con impacto en la actividad económica y en el empleo», subrayó el representante de CAMARCO.