Un trabajo de la consultora I+D Inmobiliario analizó la actualidad del mercado en el barrio de Nueva Córdoba, uno de los más dinámicos de la ciudad. Según el reporte de I+D, en ese sector de Córdoba, el valor promedio de venta de un departamento de un dormitorio es de $768.000 y el alquiler de $2900.
Para focalizar un área representativa, la consultora seleccionó 30 manzanas dentro del área delimitada por los bulevares Illia y San Juan, y las avenidas Lugones e Hipólito Yrigoyen. Luego se relevaron los edificios nuevos y con algún período de antigüedad, y que dispongan de unidades de un dormitorio.
El relevamiento detectó 361 edificios con 12.416 departamentos de un dormitorio en total, de los cuales el 0,94% (117) se ofrecen para la venta y el 0,43% (54) están en alquiler.
El área seleccionada fue dividida en dos para un mejor análisis: Nueva Córdoba Oeste caracterizada por tener un perfil más gastronómico por los bares y los pubs, que hay allí, y Nueva Córdoba Este, más residencial que su opuesto. Respecto a la oferta, el sector este posee mayor cantidad de departamentos disponibles, tanto para la venta con 77 unidades como para el alquiler con 37.
Los precios de los departamentos de un dormitorio, ubicados dentro del área relevada, “tienen un valor promedio de venta cercano a los $768.000, siendo un poco más elevado en el submercado Nueva Córdoba Este, con un 6,2% más. En ambos submercados, el valor de alquiler de referencia ronda los $2900”, comentó Juan Pablo Baca, socio fundador de la consultora I+D Inmobiliario.
La variación entre un sector y otro no es significativa. Las expensas, a nivel general, incrementan la renta en un 25% aproximadamente y la rentabilidad, por su parte, es cercana al 4,5%. Mientras, “es levemente superior en Nueva Córdoba Oeste con un 0,3% más. Factores a tener en cuenta para operar en este mercado”, agregó Baca.
El intendente de Córdoba y candidato de Juntos Por Córdoba, Ramón Javier Mestre presentó junto a Felipe Lábaque, el proyecto de lo que será el Nudo Vial Plaza España, el mismo se enmarca en el Plan de Movilidad que se desarrolla desde el inicio de la gestión y que continuará potenciando.
Esta obra tiene un costo aproximado de $ 200 millones y un plazo de ejecución de un año y medio. «La misma permitirá que los vecinos de los populosos barrios del sur agilicen el tiempo de su traslado de un lugar a otro para llegar de manera más fluida a colegios, médico y aquellos lugares que hacen a rutina de la vida diaria», expresó Mestre.
«Este nuevo espacio público se constituirá simultáneamente, como un conector peatonal del área de museos de la Ciudad. Desde el punto de vista vial, se harán dos pasos subterráneos, uno que permitirá el paso directo de quienes transiten por la Avenida Hipólito Yrigoyen y otro para los que lo hagan en sentido opuesto hacia Boulevard Chacabuco en dirección al centro», expresó el arquitecto de la futura obra de estudio Morini.
Eliminando este gran flujo de paso, la conexión del sistema Lugones-Estrada y del resto de las avenidas confluentes, se realizará a través de la traza actual de la rotonda. Aprovechando las cotas naturales en pendiente de la Plaza, la rotonda se horizontalizará a partir de la Avenida del Dante para luego recuperar el nivel actual en correspondencia con la Avda. Yrigoyen.
Este recurso permitirá tener acceso peatonal por abajo del plano vehicular de la rotonda a un espacio público de 100 metros de diámetro. La resolución del paso a través de esta barrera física, se hará sin ningún impacto visual negativo 2al área circundante, sumando un nuevo espacio verde a la ciudad.
«En plaza España convergen ocho avenidas, lo que hace que su acceso sea complicado y por eso hace lamentablemente no se aproveche como espacio verde. La plaza hoy no es funcional, por eso repensamos la forma de vincularla a la ciudad para así lograr movilidad». Este nudo vial facilitará el acceso a UNC, la terminal, los parques y el populoso barrio de nueva Córdoba”, comentaron.
En los próximos días, autoridades del centro vecinal de Nueva Córdoba, el equipo técnico de Juntos Por Córdoba y arquitectos del estudio Morini se reunirán para dialogar sobre dicho proyecto.
El campo de estudio general estuvo delimitado por Bv. San Juan, Bv. Illia, Av. Leopoldo Lugones y la Av. H. Yrigoyen. Por su parte, las subzonas estuvieron limitadas por Bv. Chacabuco (Nueva Córdoba Este y Nueva Córdoba Oeste).
“Analizar la actividad comercial de Nueva Córdoba permite comprender, en parte, las tendencias socioeconómicas de la ciudad, teniendo en cuenta que este barrio nuclea al público estudiantil, tiene desarrollos residenciales de importancia, un creciente mercado de oficinas y una privilegiada ubicación geográfica (cerca del microcentro, de la terminal de ómnibus y próximo a áreas naturales)”, explica el informe.
Un análisis cuantitativo refleja que agrupando las dos subzonas nombradas, “notamos que hay 924 locales comerciales, promediando 30 locales por cuadra, de los cuales el 93,6% están ocupados, lo cual muestra un porcentaje de ocupación ‘medio’ teniendo en cuenta la alta actividad social y económica que hay en la zona”.
La mayor cantidad de locales corresponde al rubro “Gastronomía” aunque “Indumentaria” ocupa un lugar relevante y en constante crecimiento. La actividad relacionada a bares y pub, se concentra mayoritariamente (+90%) en Nueva Córdoba Oeste. Por su parte, el valor del metro cuadrado homogeneizado de alquiler ronda los $170, siendo superior en las avenidas y en Nueva Córdoba Oeste.
Los comercios generales (kioscos, despensas y demás) predominan en el rubro “Gastronomía”. En el rubro “Indumentaria” los locales destinados a productos femeninos representan el mayor porcentaje (casi el 80% del total). El alto índice del rubro “Varios” refleja un mercado heterogéneo y con un desarrollo dispar. Cerca de la mitad de los locales del rubro “Servicios” son inmobiliarias. El 85% del rubro “Salud” corresponde a Farmacias y consultorios. Alrededor de la mitad del rubro “Estética” con peluquerías.
Cuando se analizan las variables de precios y vacancia, se concluye que Nueva Córdoba Oeste está más valorizada. “Locales se alquilan, en promedio homogeneizado, a $140 el metro cuadrado y la vacancia es de 3,3% (un valor positivo si tomamos como parámetro el comportamiento óptimo de una plaza de retail: 2 a 4%)”, precisa el informe.
“Una conducta particular notamos en Nueva Córdoba Este, ya que su alta vacancia (9,6%) mantuvo en valores razonables la renta ($/m² 100), cuando lo normal hubiera sido una disminución en los precios”, agrega.
Entre las conclusiones del informe, el estudio explica que “los sectores más comerciales de Nueva Córdoba muestran una consolidación de la actividad gastronómica y un creciente desarrollo del rubro ‘Indumentaria’. Otro factor a tener en cuenta es el elevado porcentaje de ‘negocios varios’, lo cual refleja la falta de planificación comercial que hubo en este sentido”. Finalmente, el elevado número de locales nocturnos (Pub / boliches) en Nueva Córdoba Oeste (10% del total) enciende una luz “amarilla” respecto al futuro de esta zona, teniendo en cuenta que nació siendo residencial.
El precio de alquiler del metro cuadrado homogeneizado es redituable, teniendo en cuenta otras plazas comerciales, como el centro de la ciudad, pero la alta vacancia (7% aprox) no es positiva, según variable estandarizada del mercado de retail. “Con lo cual concluimos que la merma en la actividad económica en general se refleja en precios estables que ayudaron a convalidar las exigencias de la demanda y así, bajar la vacancia”, sentencia el estudio de I+D que lleva las firmas de Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello.
Un informe elaborado por la consultora I+D Investigación y Desarrollo le puso números a un fenómeno que desde hace años se observa en la ciudad de Córdoba: la saturación inmobiliaria de Nueva Córdoba.
Según este estudio elaborado por Juan Pablo Bacca y Eduardo Crivello, sólo 1,4% de los departamentos ubicados en el barrio estudiantil cordobés está en venta o alquiler.
Concretamente, los especialistas relevaron 361 edificios, que poseen 12.416 departamentos, de los cuáles sólo 117 están en venta (0,94%) y apenas 54 (0,43%), en alquiler.
Asimismo, del relevamiento de campo los consultores llegaron a la conclusión que, en promedio, un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba tiene un precio actual de $ 768.000, mientras que los alquileres se ubican en $ 2.900. Sin embargo, a este último valor hay que sumarle, en promedio, un “extra” para las expensas que ronda el 25,8% del valor del alquiler. Es decir, que el costo “real” del alquiler promedio se extiende a unos $ 3.800.
Esto significa que la rentabilidad anual de un departamento en Nueva Córdoba ronda el 4,5%, porcentaje similar a la que otorga uno ubicado en el barrio de Palermo de la Ciudad de Buenos Aires.
El estudio fue realizado tomando como superficie del relevamiento al triángulo conformado por las arterias Illía – San Juan, Lugones e Yrigoyen (la Terminal, la Plaza España y el Patio Olmos serían una suerte de vértices de ese triángulo). Además, dividió la zona en “este” y “oeste”, utilizando al Bulevar Chacabuco como límite entre ambas.
Los resultados para cada zona son los siguientes:
Nueva Córdoba “este” (hacia el Parque Sarmiento)
– 122 edificios
– 3.536 departamentos
– 40 en venta (0,79%)
– 17 en alquiler (0,42%)
– Valor promedio venta: $ 791.689
– Valor promedio alquiler: $ 2.918
Nueva Córdoba “oeste” (hacia la avenida Vélez Sársfield)
– 239 edificios
– 8.880 departamentos
– 77 en venta (0,99%)
– 37 en alquiler (0,48%)
– Valor promedio venta: $ 744.926
– Valor promedio alquiler: $ 2.924
En 2009, cuando el proyecto del Sanatorio Allende Cerro era concebido por el directorio de la entidad médica, el master plan preveía desarrollar hasta 2020 un emprendimiento de 20.000 m2 capaz de brindar servicios de baja, mediana y alta complejidad en el predio de 7.500 m2 colindante al Nudo Vial 14.
La gran demanda de pacientes que viene evidenciando dicho sanatorio obligó al directorio del Sanatorio Allende a adelantar dos años aproximadamente los plazos para la ejecución total del master plan. ¨Queremos anunciar el comienzo de las obras para sumar 5.600 m2 al actual sanatorio¨, anticipó Bartolomé Allende, presidente del Directorio de la institución, a medios locales.
Una perlita. Boceto del proyecto al que accedió Punto a Punto en 2008, hallazgo periodístico que fue primicia ese mismo año.
¨La obra del triángulo de la esquina¨, como la bautizaron varios de los presentes en el anuncio, consiste en la construcción de un edificio que completará la oferta de servicios médicos. ¨Es necesario ampliar el negocio para seguir creciendo en conjunto y de manera coordinada entre ambos sanatorios¨, precisó.
La ejecución de la obra estará a cargo del área de arquitectura propia del Sanatorio Allende que trabajará de manera conjunta con el área médica y administrativa para que el impacto de los trabajos de construcción sea el menor posible. Las obras serán en dos etapas. ¨La primera de ellas será sobre el sector del actual ingreso a la guardia. Allí se realizará un gran pozo para generar 150 cocheras y nivelar la guardia al resto del edificio. La segunda, ya más constructiva, consiste en la construcción de un edificio en el actual espacio verde de la esquina y demandará unos tres años de ejecución¨, detalló Tomás Allende, director Ejecutivo de la institución.
¨El total de metros cuadrados proyectados significa un 40% de la actual superficie del Sanatorio Cerro¨, especificó Marcos Lozada, director Ejecutivo del Allende. Lozada agregó que la inversión estimada es de unos $ 100 millones. ¨Con todo proyectamos tener en 2018 una capacidad de 250 camas¨.
Nueva Córdoba también crece: proyectan dos
nuevos edificios sobre calle Independencia
Asimismo, autoridades del Allende también dieron a conocer las futuras inversiones que se proyectan para el sanatorio de Nueva Córdoba. ¨El pasado lunes inauguramos el nuevo sector de pediatría que a la vez nos permitió reconfigurar y ampliar otras prestaciones¨, comentó Allende. ¨Y estamos pensando en generar dos nuevos edificios sobre calle Independencia que se traducirán en otros 5.000 m2. Pero hablamos de obras a mediano plazo¨, sentenció.
Sergio Villella Bienes Inmuebles publicó un relevamiento sobre Nueva Córdoba y su desarrollo inmobiliario. Según este nuevo informe, en el barrio estudiantil existen actualmente 30 terrenos baldíos aptos para desarrollos inmobiliarios, seis edificios ya terminados y 45 obras en distintas etapas de avance, con un tiempo estimado de entrega que ronda los 36 meses.
“Si tenemos en cuenta las torres en construcción, las que están terminadas y los terrenos baldíos y aptos para la construcción -y haciendo un promedio de 39 unidades por edificio-, podemos sostener que una vez finalizadas las obras, se sumarán 3.177 nuevos departamentos al mercado inmobiliario cordobés”, explica el informe.
Este relevamiento tomó como referencia el triángulo conformado por las intersecciones de Avenida Vélez Sársfield, Boulevard IllIa, Avenida Poeta Lugones (luego Ambrosio Olmos) y la calle Richardson (Plaza de las Américas), zona en la que se contabiliza un total de 67 manzanas.
Detalle de obras
Para considerar a las obras en construcción, se las clasificó de acuerdo a su nivel de avance de obra.
Así, en este barrio se pudieron identificar 4 obras en fundaciones, 28 edificios que se encuentran en hasta un 50% de ejecución, 13 edificios que están entre un 60 y 90% de ejecución y 6 edificios ya terminados. En total se relevaron 81 obras en la zona.
Corredores de mayor desarrollo
En función a la zona sobre la cual se realizó el estudio, hay tres calles que se identifican con un mayor desarrollo inmobiliario. En este sentido, la Avenida Vélez Sársfield (del 600 al 1500) se ubica en el primer lugar con 6 terrenos baldíos, 9 obras en construcción y un edificio ya terminado.
Le sigue el Boulevard Chacabuco (del 400 al 900) con 5 terrenos baldíos y 6 edificios en distintas etapas de construcción.
Por último la calle Obispo Trejo (del 700 al 1400), con 5 terrenos baldíos y 5 edificios en construcción.
Ubicado sobre Bv. Chacabuco 1.028, a metros de Plaza España, la cadena gastronómica Itamae Sushi oficializó la apertura de su segundo restó en esta plaza. El nuevo local funciona en el inmueble que utilizó en los últimos años Café Du Sens. Posee unos 180 metros cuadrados y 86 cubiertos repartidos en dos plantas, con patio exterior.
Si bien hace 3 meses que funciona, el pasado martes se concretó la apertura oficial. “Superó ampliamente las expectativas”, coincidieron los nuevos socios del restó. Edu Vazquez, reconocido DJ local, es uno de ellos. Junto a Santiago Expósito y Germán Carballido (éste último titular también de la franquicia Itamae del Cerro de las Rosas), recibieron a invitados especiales y la prensa para la presentación del local.
El nuevo restó Itamae ofrecerá los mismos productos y la misma carta que el local que funciona en Cerro de las Rosas, sobre Av. Rafael Núñez. “Vamos a tener una propuesta de desayunos y meriendas, pero además, tenemos disponibles menú ejecutivos para satisfacer la demanda de esta zona más corporativa”, contaron.
“Intentamos posicionarnos en un nicho de mercado que se ha vuelto bastante competitivo, pero con un producto diferencial”, manifestó Carballido. Los socios de Itamae Sushi Nueva Córdoba, aseguraron que la propuesta del sushi se masificó, y eso ha permitido que se desmitifique la idea de que es un producto alta gama, súper exclusivo. “La fuerte expansión del negocio trajo sus dolores de crecimiento. “Tenemos que convivir con falta de mano de obra calificada”, sentenciaron.
“Un bar que emerge del arte o arte que emerge de un bar”, así es como lo define Matías Salemme quien junto a Carlos Abed y Marcel Aun comenzaron con esta idea. Contará con 120 cubiertos y una oferta gastronómica que incluye entradas, ensaladas, sándwiches, variedades de pizzas, tablas, platos principales, postres, meriendas y más de 35 tragos.
“La carta es algo de locos. Por ejemplo entre los platos más fuertes nuestro chef creó opciones exclusivas para Tach como solomillo salteado en cerveza y pisco, bife de chorizo con croûte de morcilla, pastas, salmón y una suprema de pollo rellena de jamón crudo, queso pategras, almendras tostadas, tomates secos, y timbal de ratatouille. También hay variedad de pizzas, un nuevo concepto en sándwiches, postres, meriendas y obviamente una carta de tragos que te invita a degustar sabores de bebidas exclusivas y las tradicionales de siempre”, explicó Matías uno de los dueños.
La cita es en Av. Estrada 142 y con distintas manifestaciones artísticas, de martes a jueves a partir de las 19 y viernes, sábado y domingo a partir de las 17 horas, Tach Haus abre sus puertas e invita a conquistar la casa.
En Nueva Córdoba parece que los espacios para construir edificios no se acaban. Aunque en los últimos años protagonizó una explosión y es el barrio de mayor desarrollo inmobiliario de la ciudad Capital, aún tiene más para dar.
Así lo muestra un informe realizado por Sergio Villella Bienes Inmuebles, que detectó en el barrio estudiantil que hay 26 terrenos baldíos aptos para desarrollos inmobiliarios, seis edificios ya terminados y 42 obras en diferentes etapas de avances con un período de entrega de entre dos y cuatro años.
“Considerando las torres terminadas y las que están en construcción, y tomando un promedio de 30 unidades por edificio, significarán la incorporación de unos 1.440 departamentos al mercado inmobiliario cordobés. Asimismo, si se hace una estimación de que, a futuro, se construiría una torre de 30 departamentos en cada uno de los lotes actualmente desocupados, se puede proyectar que dichos emprendimientos aportarían unas 780 unidades más”, señala el estudio de la inmobiliaria cordobesa.
Para realizar este relevamiento, la firma tomó como referencia el triángulo que se forma con las intersecciones de avenida Vélez Sarsfield, Boulevard Illia, Avenida Poeta Lugones (luego Ambrosio Olmos) y la calle Richardson (Plaza de las Américas). En esta área se contabiliza un total de 59 manzanas.
El informe, en detalle
– El departamento de 1 dormitorio sigue siendo el denominador común en la mayoría de las obras. En esta zona, el valor de uno de estos inmuebles parte de $ 430.000 para la compra y $ 1.500 mensuales para alquiler.
– Los seis edificios ya terminados aportarán al ámbito de inmuebles de Nueva Córdoba unas 180 unidades.
– Hay cinco obras en pozo, que a futuro aportarán 150 unidades; y 12 estructuras sin cerramiento y con loza que se traducirán en unos 360 departamentos.
– Hay 14 edificios que se encuentran entre un 60 y 70% de ejecución y 11 que tienen un avance de entre 80 y 90%. Estos edificios aportarán, en unos años, 420 y 330 departamentos, respectivamente.
– Hay tres calles que se identifican con un mayor desarrollo inmobiliario. La avenida Vélez Sarsfield se ubica en el primer lugar, ya que en la altura del 700 al 1500 se encuentra nueve terrenos baldíos, tres edificios terminados (el 50% de Nueva Córdoba) y seis obras en distintas etapas de construcción. En tanto, Obispo Trejo del 700 al 1400 concentra un edificio terminado y cuatro en obras; mientras que Chacabuco del 300 al 900 agrupa un terreno baldío y seis torres en ejecución.