Los costos de construcción de una vivienda de perímetro libre en un country o barrio privado se elevaron 0,77% en marzo con respecto a febrero.
Así lo afirma el informe que realiza mensualmente la consultora Reporte Inmobiliario, que consignó que el costo de edificar un m2 “Premium” llegó a $ 12.777,79 el último mes, lo que significa US$ 1.448,73 si se tiene en cuenta el tipo de cambio oficial según el Banco Nación o US$ 1.012,50 tomando como base la cotización del “blue”.
De esta manera, es la primera vez que el valor supera los US$ 1.000 el m2 en dólares marginales.
La débil devaluación del peso hace que los costos en dólares sean cada vez más caros. De acuerdo al cálculo de Reporte Inmobiliario, “en dólares billete el costo de las obras se apreció un 4,21% debido a la nueva revaluación del peso por tercer mes consecutivo (acumulado de enero y febero +11,87%)”.
En tal sentido, la consultora afirmó que “de seguir depreciándose la moneda dólar con respecto a la moneda local como viene ocurriendo los últimos días, se perderá gran parte del atractivo que había pasado a ser construir una vivienda para los ahorristas tenedores de dólares billetes”.
El ejemplo que señala Reporte Inmobiliario es comparando el valor “blue” actual con el que tenía en enero del 2014, cuando se produjo la última devaluación fuerte de la moneda local y el m2 costaba US$ 673,83; es decir, un 33,5% menos que en la actualidad.
Cabe recordar que el modelo seleccionado responde a la tipología de una vivienda unifamiliar implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano Bonaerense, construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de lote 800 m2 y 315 m2 cubiertos homogeneizados (semicubietos al 50%).
En Córdoba, el único dato oficial que se conoce es el Índice de Costo de Construcción que calcula la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia y que sitúa el m2 en unos $ 6.500, aunque ese monto corresponde a viviendas 50 m2 de tipo social; es decir, con los materiales más económicos del mercado que no son los que suelen utilizarse en las construcciones de los countries.
El costo de alquilar mensualmente un departamento en la ciudad de Córdoba subió entre 36% y 38% en el arranque del año en relación con doce meses atrás, de acuerdo al relevamiento que trimestralmente elabora la consultora Reporte Inmobiliario.
Para una unidad de dos ambientes, el valor promedio de una renta subió en febrero hasta $ 2.760 desde los $ 2.030 del mismo mes de 2014, con un mínimo de $ 2.500 y un máximo de $ 3.000.
En tanto, los inmuebles de tres habitaciones treparon en casi $ 1.000 en un año, de $ 2.480 a $ 3.430, siempre según los datos difundidos por Reporte Inmobiliario.
Estos crecimientos promedio supera al registrado en el conjunto de las 24 localidades que la consultora mide trimestralmente.
En el caso de los departamentos de dos ambientes, el valor promedio subió a $ 2.700 el último año; es decir, 31,7% más; mientras que para los de tres ambientes ascendió a $ 3.189, 32,1% más.
Lo mismo sucede si la comparación se hace con respecto a noviembre del año pasado. Mientras a nivel nacional los alquileres se incrementaron entre 8% y 9% en el último trimestre, en Córdoba lo hicieron entre 13% y 16%.
El valor del m2 para la venta de un departamento usado de dos o tres ambientes en la ciudad de Córdoba subió en el arranque del año hasta los US$ 1.050 en promedio, con un mínimo de US$ 790 y un máximo de US$ 1.305.
De acuerdo al relevamiento que trimestralmente publica la consultora Reporte Inmobiliario, este precio está 1,5% por encima del constatado en febrero de 2014 (US$ 1.035) y 7,7% arriba de los US$ 975 de noviembre, cuando la cifra permanecía aún cerca de su pico histórico de US$ 960 dólares de mayo del año pasado.
De todos modos, aún se ubica lejos del máximo para una medición de febrero (US$ 1.295 en 2012) y del récord de US$ 1.340 de abril de ese mismo ejercicio.
Esta evolución del mercado cordobés está en línea con lo ocurrido a nivel nacional donde, siempre según Reporte Inmobiliario, “a partir del mínimo valor que arrojara el relevamiento de febrero, este año se ha observado un crecimiento que en promedio fue del 8,80 % en dólares”.
La explicación de la consultora es que “la devaluación de principios del año pasado obró para que precisamente los valores se ajustaran en términos de dólar, mientras que la quietud del tipo de cambio de los últimos meses en conjunto con la inflación provocó la revaluación señalada en términos de dólar”.
El costo de levantar una vivienda en un country o barrio privado se elevó 3,61% en noviembre con respecto al mes anterior y 41,17% durante lo que va de 2014, según el relevamiento mensual que realiza Reporte Inmobiliario.
A falta de un mes para que finalice el año, ese es el incremento acumulado de los precios desde enero, mientras que la variación interanual se ubica en el 47%.
A valores reales, hoy en día levantar un m2 de una casa de alto nivel llega a casi $ 12.000 (11.938,99), $ 3.000 más que los que se necesitaban a principios de año.
Medidos en dólares blue, el costo de construcción se incrementó un 11,91%, ubicándose en USD 911,37 por cada m2.
Metodología de medición
Cabe recordar que el modelo seleccionado responde a la tipología de vivienda unifamiliar implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano Bonaerense. Construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de lote 800 m2 y 315 m2 cubiertos homogeneizados (semicubietos al 50%).
Edificada en 2 niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular.
Hace una semana, Punto a Punto publicó un informe elaborado por Reporte Inmobiliario en que se confirmaba lo adelantado en su momento por el Centro de Investigaciones Inmobiliaris (CEDIN): los precios de departamentos en dólares están en sus mínimos de los últimos años, situación que invita a los inversores a comprar propiedades (y a los propietarios, a no venderlos).
Ahora, un informe elaborado por el Departamento de Estudios de Grupo Edisur, sobre la base del relevamiento de Reporte Inmobiliario, agregó algunos datos más que interesantes: los inmuebles en Córdoba son los más atractivos a nivel de precio no sólo del país, teniendo en cuenta las grandes ciudades, sino de Latinoamérica.
Las principales claves del análisis de Edisur son las siguientes:
- En Argentina, las propiedades en dólares cayeron en torno al 18% en los últimos 3 años. En Córdoba la caída fue del 23% y en Rosario del 19%.
- El precio del metro cuadrado en Córdoba equivale a la mitad que el de Buenos Aires, y un 13% menos que el de Rosario.
- Las propiedades en dólares en Córdoba -ordenadas en orden creciente- se ubican en la posición número 12 respecto de las 25 ciudades consideradas (por Reporte Inmobiliario), siendo una alternativa de inversión atractiva por sobre Santa Fe, Salta, Rosario, Mendoza y la ciudad de Buenos Aires.
- Un departamento usado de 50 m2 vale, a noviembre de este año, en torno a 50.000 dólares en Córdoba, 55.500 dólares en Rosario y 110.100 dólares en Buenos Aires.
- En Córdoba el metro cuadrado cuesta cinco veces menos que en Río de Janeiro o San Pablo, tres veces menos que en Bogotá, y menos de la mitad que en Montevideo, y Santiago de Chile, aún cuando esta última tiene una extensión territorial similar a la de Córdoba.
- Las propiedades más caras se encuentran en Brasil, con precios por metro cuadrado superiores a los 5.000 dólares promedio en Río de Janeiro y en San Pablo, mientras que las más baratas se encuentran en Perú y Argentina, independientemente de cuál sea la ciudad que se use de referencia: Buenos Aires, Córdoba, Rosario o Mendoza.
“No es momento de vender. Y, del otro lado, si estás activo y con dólares en la mano, comprás barato”, señaló el presidente del Centro de Investigaciones Inmobiliarias (CEDIN) de Córdoba, Matías Merguerian, hace dos semanas en una nota publicada en la edición impresa de Punto a Punto, tomando como base un informe del propio CEDIN que reflejó una baja de los precios en dólares del 33% en dos años.
Ahora, el relevamiento trimestral de precios en las principales ciudades de todo el país que realiza la consultora Reporte Inmobiliario confirma esta tendencia.
Es que, según este documento, el precio de un m2 de un departamento usado en Córdoba se derrumbó 11% en el último trimestre, de US$ 1.097 a US$ 950; 29% desde el “pico” de US$ 1.340 de agosto de 2012 e incluso 13% desde que la consultora comenzó a realizar las mediciones en noviembre de 2008 (US$ 1.120).
Hoy en día, quien quiera comprar un inmueble de este tipo en la ciudad de Córdoba deberá desembolsar un mínimo de US$ 700 hasta un máximo de US$ 1.210, siempre según Reporte Inmobiliario.
La caída de los precios es algo común a todo el país. De hecho, en el consolidado nacional los valores actuales son los más bajos desde la serie iniciada en 2008, tal como puede observarse en el siguiente cuadro.
“Los valores para departamentos usados en las principales localidades del interior evidencian una retracción interanual promedio de casi el 8 %. Por efecto de la devaluación, algunas plazas ya llevan 3 años consecutivos de caídas”, señala el informe de Reporte Inmobiliario.
Y agrega: “En pesos los valores siguen creciendo aunque en términos de dólares blue estos se ven afectados según la cotización del tipo de cambio. Los últimos 12 meses los precios cayeron en promedio 7,85%. Cada localidad reaccionó de manera muy particular a la coyuntura pos restricciones cambiarias. Durante el último trimestre, 18 de las 24 localidades analizadas evidenciaron retracciones en el valor promedio con relación al trimestre anterior”.
El costo de construir una vivienda en un country o barrio privado aumentó casi 50% en el último año.
Según el relevamiento que realiza mensualmente la consultora Reporte Inmobiliario, el m2 de este tipo de edificaciones llegó a $ 11.537,45 en septiembre; es decir, casi $ 4.000 por encima de los $ 7.704 que costaba doce meses atrás.
La evolución durante el año también es altísima: 39,3%, desde los $ 8.280 que valía el m2 de construcción a fines de diciembre.
Un aspecto importante a destacar es que quienes están construyendo o planeando hacerlo en un country o barrio privado sufren una inflación superior a la ya elevada que en general afecta a todo el sector constructor.
Cabe recordar al respecto que la “inflación ladrillo” para Córdoba es del 36,3% medida año contra año, según la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia.
Este cálculo corresponde a viviendas sociales, de menor calidad de la que se construyen en los barrios exclusivos.
De hecho, el valor del m2 en los countrys casi duplica al de las unidades habitacionales comunes donde el precio es de $ 6.202.
En dólares
Otro dato interesante del informe de Reporte Inmobiliario es que también calcula los costos de construir en dólares y lo relevante es que aquellos que han podido ahorrar en dólares, han hecho un buen negocio si pretendían construir.
Es que el costo de construir una casa en un country o barrio privado se redujo 9,5% medido en dólares blue en un año, y 40% en tres años.
Metodología
Según destaca Reporte Inmobiliario, “el modelo seleccionado responde a la tipología de vivienda unifamiliar implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano Bonaerense. Construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de lote 800 m2 y 315 m2 cubiertos homogeneizados (semicubietos al 50%). Edificada en 2 niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular”.
El costo de vida en la Argentina es cada vez más caro y otro indicador que lo muestra con claridad es el fuerte incremento que sufrieron los alquileres de departamentos usados en el último año.
En el caso de Córdoba, según el relevamiento que realiza trimestralmente la consultora Reporte Inmobiliario, actualmente alquilar un departamento de dos ambientes en el centro tiene un valor promedio de $ 2.345 mensuales, con un piso de $ 2.100 y un pico de $ 2.500.
Esto significa un 15,5% más que hace sólo tres meses, cuando el monto medio estaba en $ 2.030, y 37,1% más que un año atrás, cuando era de $ 1.710.
En tanto, los departamentos que cuentan con tres ambientes se pagan $ 2.670 mensuales (entre $ 2.300 y $ 3.300), 9% más que los $ 2.440 de mayo y 35,2% arriba de los $ 1.975 de agosto de 2013.
En ambos casos, las subas superan el promedio nacional. Según Reporte Inmobiliario, “el valor promedio para unidades de 2 ambientes en las 24 localidades relevadas trimestralmente por Reporte inmobiliario asciende a los $ 2.360 mensuales, habiéndose incrementado los precios un 32% con respecto a 12 meses atrás. El incremento del último trimestre llega al 8% para las unidades de un dormitorio”.
“Para los 3 ambientes el valor promedio asciende actualmente a $ 2.762 por mes, habiéndose incrementado interanualmente un 29%, y durante el último trimestre un 7%”, agrega el informe.
Los propietarios de departamentos usados de dos y tres ambientes en la ciudad de Córdoba perdieron 18% de su patrimonio, medido en dólares, en los últimos dos años, desde que el Gobierno comenzó a aplicar el cepo cambiario.
Así lo muestra un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, según el cual el m2 para la venta de este tipo de inmuebles se ubica actualmente en US$ 1.097 en promedio, con un mínimo de entre US$ 900 y US$ 1.240.
Esto significa que el precio de cada m2 cayó en US$ 243 desde agosto de 2012, cuando el precio tocó su pico de US$ 1.340.
De todos modos, el valor mejoró levemente con respecto al año pasado, cuando se había ubicado en US$ 1.070 y en relación al piso histórico de mayo del corriente ejercicio: US$ 960.
La situación de Córdoba es común al mercado de todo el país. Según Reporte Inmobiliario, “los valores para departamentos usados en las principales localidades del interior muestran una retracción interanual promedio del 7,33%”. El informe agrega que “por efecto de la devaluación, algunas plazas ya llevan 3 años consecutivos de caídas.
La inflación golpea sin freno y cada vez con más fuerza sobre el poder adquisitivo de la gente, incluso en aquellos beneficiarios de planes del Gobierno nacional, que frecuentemente minimiza la escalada de precios.
El caso del programa de créditos hipotecarios ProCrear es paradigmático en ese sentido. Es que, según un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario, “construir el módulo inicial básico de 51 m2 bajo la línea hipotecaria PROCREAR llegó durante el mes de julio a $ 389.162, siendo el valor m2 de $ 7.630”.
Porcentualmente, esto significa un incremento de los precios del 7,4% en el último trimestre, 23% en lo que va del año y 35,3% medido contra julio de 2013. A valores reales, el m2 se encareció en $ 1.400 desde enero y $ 2.000 en los últimos doce meses.
En tanto, si la comparación es con respecto a abril de 2012, cuando se lanzó el programa, en dos años el costo de levantar una vivienda Procrear ya se elevó en un 75%.
En ese lapso, el Gobierno nacional sólo actualizó los montos máximos a prestar por línea en un 30% a inicios del corriente ejercicio, lo que muestra a las claras que la cantidad de m2 que se pueden construir con el préstamo es cada vez menor, producto de la inflación.
Por último, Reporte Inmobiliario estima también que si a los 52 m2 básicos se adicionan los dos módulos restantes de un dormitorio cada uno, la vivienda llega a los 78 m2, siendo actualmente el costo total para llevar adelante dicha vivienda de $ 552.674,79.
Metodología
El módulo inicial y las ampliaciones sobre las que se efectúo el correspondiente cómputo para luego efectuar el presupuesto responde a uno de los esquemas para viviendas publicados por el Banco Hipotecario dentro del plan de los nuevos créditos Procrear. Se trata de un módulo inicial mínimo de 51 m2., compuesto de un estar comedor, cocina, baño y dormitorio y la alternativa de una primera ampliación sumando otro dormitorio, un baño adicional y una segunda ampliación en la que se completaría la vivienda consistente en un tercer dormitorio, bajo el supuesto de una localización suburbana del GBA, provista de infraestructura de gas natural, agua corriente, cloacas y electricidad.