El campo de estudio general estuvo delimitado por Bv. San Juan, Bv. Illia, Av. Leopoldo Lugones y la Av. H. Yrigoyen. Por su parte, las subzonas estuvieron limitadas por Bv. Chacabuco (Nueva Córdoba Este y Nueva Córdoba Oeste).
“Analizar la actividad comercial de Nueva Córdoba permite comprender, en parte, las tendencias socioeconómicas de la ciudad, teniendo en cuenta que este barrio nuclea al público estudiantil, tiene desarrollos residenciales de importancia, un creciente mercado de oficinas y una privilegiada ubicación geográfica (cerca del microcentro, de la terminal de ómnibus y próximo a áreas naturales)”, explica el informe.
Un análisis cuantitativo refleja que agrupando las dos subzonas nombradas, “notamos que hay 924 locales comerciales, promediando 30 locales por cuadra, de los cuales el 93,6% están ocupados, lo cual muestra un porcentaje de ocupación ‘medio’ teniendo en cuenta la alta actividad social y económica que hay en la zona”.
La mayor cantidad de locales corresponde al rubro “Gastronomía” aunque “Indumentaria” ocupa un lugar relevante y en constante crecimiento. La actividad relacionada a bares y pub, se concentra mayoritariamente (+90%) en Nueva Córdoba Oeste. Por su parte, el valor del metro cuadrado homogeneizado de alquiler ronda los $170, siendo superior en las avenidas y en Nueva Córdoba Oeste.
Los comercios generales (kioscos, despensas y demás) predominan en el rubro “Gastronomía”. En el rubro “Indumentaria” los locales destinados a productos femeninos representan el mayor porcentaje (casi el 80% del total). El alto índice del rubro “Varios” refleja un mercado heterogéneo y con un desarrollo dispar. Cerca de la mitad de los locales del rubro “Servicios” son inmobiliarias. El 85% del rubro “Salud” corresponde a Farmacias y consultorios. Alrededor de la mitad del rubro “Estética” con peluquerías.
Cuando se analizan las variables de precios y vacancia, se concluye que Nueva Córdoba Oeste está más valorizada. “Locales se alquilan, en promedio homogeneizado, a $140 el metro cuadrado y la vacancia es de 3,3% (un valor positivo si tomamos como parámetro el comportamiento óptimo de una plaza de retail: 2 a 4%)”, precisa el informe.
“Una conducta particular notamos en Nueva Córdoba Este, ya que su alta vacancia (9,6%) mantuvo en valores razonables la renta ($/m² 100), cuando lo normal hubiera sido una disminución en los precios”, agrega.
Entre las conclusiones del informe, el estudio explica que “los sectores más comerciales de Nueva Córdoba muestran una consolidación de la actividad gastronómica y un creciente desarrollo del rubro ‘Indumentaria’. Otro factor a tener en cuenta es el elevado porcentaje de ‘negocios varios’, lo cual refleja la falta de planificación comercial que hubo en este sentido”. Finalmente, el elevado número de locales nocturnos (Pub / boliches) en Nueva Córdoba Oeste (10% del total) enciende una luz “amarilla” respecto al futuro de esta zona, teniendo en cuenta que nació siendo residencial.
El precio de alquiler del metro cuadrado homogeneizado es redituable, teniendo en cuenta otras plazas comerciales, como el centro de la ciudad, pero la alta vacancia (7% aprox) no es positiva, según variable estandarizada del mercado de retail. “Con lo cual concluimos que la merma en la actividad económica en general se refleja en precios estables que ayudaron a convalidar las exigencias de la demanda y así, bajar la vacancia”, sentencia el estudio de I+D que lleva las firmas de Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello.
Un informe elaborado por la consultora I+D Investigación y Desarrollo le puso números a un fenómeno que desde hace años se observa en la ciudad de Córdoba: la saturación inmobiliaria de Nueva Córdoba.
Según este estudio elaborado por Juan Pablo Bacca y Eduardo Crivello, sólo 1,4% de los departamentos ubicados en el barrio estudiantil cordobés está en venta o alquiler.
Concretamente, los especialistas relevaron 361 edificios, que poseen 12.416 departamentos, de los cuáles sólo 117 están en venta (0,94%) y apenas 54 (0,43%), en alquiler.
Asimismo, del relevamiento de campo los consultores llegaron a la conclusión que, en promedio, un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba tiene un precio actual de $ 768.000, mientras que los alquileres se ubican en $ 2.900. Sin embargo, a este último valor hay que sumarle, en promedio, un “extra” para las expensas que ronda el 25,8% del valor del alquiler. Es decir, que el costo “real” del alquiler promedio se extiende a unos $ 3.800.
Esto significa que la rentabilidad anual de un departamento en Nueva Córdoba ronda el 4,5%, porcentaje similar a la que otorga uno ubicado en el barrio de Palermo de la Ciudad de Buenos Aires.
El estudio fue realizado tomando como superficie del relevamiento al triángulo conformado por las arterias Illía – San Juan, Lugones e Yrigoyen (la Terminal, la Plaza España y el Patio Olmos serían una suerte de vértices de ese triángulo). Además, dividió la zona en “este” y “oeste”, utilizando al Bulevar Chacabuco como límite entre ambas.
Los resultados para cada zona son los siguientes:
Nueva Córdoba “este” (hacia el Parque Sarmiento)
– 122 edificios
– 3.536 departamentos
– 40 en venta (0,79%)
– 17 en alquiler (0,42%)
– Valor promedio venta: $ 791.689
– Valor promedio alquiler: $ 2.918
Nueva Córdoba “oeste” (hacia la avenida Vélez Sársfield)
– 239 edificios
– 8.880 departamentos
– 77 en venta (0,99%)
– 37 en alquiler (0,48%)
– Valor promedio venta: $ 744.926
– Valor promedio alquiler: $ 2.924
(AP) – Se prevé que supervisores de San Francisco analicen un tema complicado que ha generado argumentos apasionados tanto de clientes como de propietarios de casas: la regulación al servicio de renta de casas Airbnb.
Las personas que buscan la aplicación de controles más estrictos en la renta de casas para turistas señalan que los propietarios sacan del mercado de arrendamientos a numerosas casas, lo que agrava la carencia de espacio para renta y provoca que los precios se eleven. Casas pequeñas a menudo se venden en más de un millón de dólares y apartamentos de una recámara se rentan en más de 3.000 dólares al mes.
La más estricta de las dos propuestas para enmendar las leyes que rigen la renta de casas limitaría a 60 la cantidad de días que se puede rentar un espacio. Se prevé que no sea aprobado en la reunión de la Junta de Supervisores y sea decidida por los votantes.
«San Francisco enfrenta una crisis de vivienda como nunca se había visto y hemos hallado que las rentas de Airbnb están exacerbando la crisis», dijo el supervisor David Campos, autor de la propuesta.
El año pasado los supervisores aprobaron las primeras regulaciones al servicio de rentas para turistas. Las reglas establecen que casas completas sólo pueden rentarse hasta 90 días y las parciales sin cambios.
Airbnb es el servicio de renta de casas líder en San Francisco y a fines de abril disponía de casi 5.000 sitios. El servicio permite a los usuarios anunciar y reservar casas privadas o cuartos a través de su sitio web o una aplicación para dispositivos móviles.
Las personas que ponen espacios en renta dicen que necesitan ingresos adicionales para pagar la hipoteca y gastos corrientes.
«Para miles de residentes de San Francisco, Airbnb es un mascarilla de oxígeno que hace posible vivir en la ciudad que aman», dijo el vocero de Airbnb, Christopher Nulty.
Peter Kwan del grupo de propietarios que pone espacio en renta Home Sharers San Francisco, que tiene 1.800 miembros, dijo que es evidente que hay una crisis de vivienda en la ciudad pero consideró que culpar a las casas compartidas no es la solución.
Quienes proponen reglas más estrictas dicen que los propietarios de casas están más inclinados a rentar a turistas adinerados en lugar de hacerlo con inquilinos de largo plazo.
Muchos apoyan una iniciativa que fija un límite de 75 días en renta al año e impone otros requisitos. También está en agenda una regulación impulsada por el alcalde Ed Lee, que establece como máximo 120 días.
El sitio web que ofrece alojamiento para turistas lanzó una nueva función que ayuda a quienes dan hospedaje a ganar más dinero de este negocio. Price Tips usa la base de datos del sitio para calcular en qué nivel debería establecer el precio de alquiler cada usuario que pone a disposición una propiedad. El sistema permite establecer el precio a un nivel ni tan bajo que haga perder plata, ni tan alto que espante a los posibles inquilinos.
Si para una fecha establecida, el precio que determina el host está dentro del rango recomendado por Airbnb, aparecerá en su calendario con el color verde. Pero si el precio está muy por encima, la fecha se coloreará de rojo.
Price Tips se sirve de la información que recibe y procesa Airbnb a través de su nuevo software de código abierto “Aerosolve”. Para fijar un “precio ideal”, se tienen en cuenta varios factores: tipo de alojamiento, disponibilidad, tiempo restante desde el día en que se hace la reserva hasta la fecha de alquiler, época del año y nivel de demanda existente. La herramienta no solo trae beneficios para quienes ofertan alojamiento en esta web.
El modelo de negocios de Airbnb funciona por comisiones. Del dinero que pagan los turistas por hospedarse, el sitio se lleva un porcentaje, según informa Infotechnology.
Alquilar un departamento usado de tres ambientes en la ciudad de Córdoba se incrementó 6% en el primer trimestre y 38% en el plazo de un año, mientras que los de sólo un dormitorio lo hicieron 13% y 36%, respectivamente, según el relevamiento periódico de precios que realiza la consultora Reporte Inmobiliario.
A valores reales, un inmueble de tres ambientes cuesta, en promedio, unos $ 3.640, con un ‘piso’ de $ 3.200 y un ‘techo’ de $ 4.000; mientras que los de dos ambientes se pagan entre $ 2.700 y $ 3.200 mensuales, lo que significa un promedio de $ 2.930.
De movida, estos guarismos ubican a Córdoba por encima del promedio nacional, que es de $ 3.405 para unidades de tres ambientes (7% de incremento trimestral y 32,4% interanual) y $ 2.900 para las de dos ambientes (8% y 31,6%).
Pero además, la ciudad de Córdoba está al tope de los incrementos interanuales teniendo en cuenta las 24 localidades del país en las que Reporte Inmobiliario hace el relevamiento.
En los departamentos de tres ambientes, el 38% de aumento interanual es el más alto del país. Le siguen San Salvador de Jujuy, Cipoletti y Resistencia, con 37%; Santa Rosa de La Pampa con 36% y Tucumán, San Luis, Río Gallegos y Corrientes, compartiendo el 35%.
Córdoba también está en el podio tomando los valores reales. Sólo es más caro alquilar en Comodoro Rivadavia ($ 3.955) y Mar del Plata ($ 3.850) y el costo es $ 500 más oneroso que el de un departamento de Rosario ($ 3.140).
En cuanto a los inmuebles de dos ambientes, los que más aumentaron de un año a otro son los de Salta y Mar del Plata (39%); seguidos por los de Posadas y Santa Rosa (38%); Cipoletti, La Rioja y Santa Fe (37%); y Córdoba, Resistencia y Tucumán (36%).
En valores reales, hay cinco ciudades con alquileres más caros que Córdoba: Corrientes ($ 3.090), Comodoro Rivadavia ($ 3.105), Santa Fe ($ 3.110), Trelew ($ 3.090) y Río Gallegos ($ 3.020). Rosario está casi al mismo nivel: $ 2.920.
Los precios de ventas y alquileres de casas y departamentos tenderán a subir durante el segundo trimestre, mientras que los de locales comerciales y oficinas bajarán.
Esa es una de las conclusiones que surge del Observatorio Inmobiliario con datos al primer trimestre presentado por el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPCPI) y el Centro de Investigaciones Inmobiliarias (CEDIN).
El informe, elaborado en base a encuestas a inmobiliarios cordobeses que luego son analizadas por el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio, advierte que los precios de venta de departamentos y casas subirán moderadamente, mientras que los de locales bajarán moderadamente pero los de oficinas lo harán de manera acentuada.
Este índice de actividad se realiza calificando de 1 a 10 las expectativas de los inmobiliarios: de 0 a 2,5 la interpretación es “empeoramiento acentuado”, de 2,5 a 5 es “empeoramiento moderado”, de 5 a 7,5 es de “mejora moderada” y de 7,5 a 10 es de “mejora acentuada”.
Así, en el caso de los precios de ventas las calificaciones son 5,74 para casas; 6,09 para departamentos; 3,98 para locales y 2,46 para oficinas. En el caso de los lotes, se espera también un aumento moderado de los precios (6,72).
Para los alquileres ocurre algo similar, con la diferencia en que se espera una suba acentuada de los valores de los departamentos (7,54), más que en casas (7,27) y lejos de la caída moderada proyectada para locales (4,32) y oficinas (4,16).
Otros datos salientes del informe son los siguientes:
– Sólo se espera que aumenten las ventas de manera moderada en departamentos (5,27) y lotes (6,30). En casas y locales se esperan bajas moderadas (4,63 y 2,52 respectivamente) y en oficinas, acentuadas (2,03).
– Se proyecta un incremento en la cantidad de alquileres cerrados. El índice da 6,7 tanto para casas como para departamentos. En cambio, el pesimismo gana en cuanto a locales (3,53) y 2,71).
– Analizando lo ocurrido en el primer trimestre, el Índice de Expectativas general marca un valor de 6,36; es decir, en zona de optimismo moderado, mostrando un alza en relación al valor del último trimestre de 2014, lo que revela una mayor confianza en la recuperación sectorial.
– Esto último, pese a que el 38% de los encuestados considera que la actividad bajó con respecto al primer trimestre del año pasado, contra un 28% que piensa que subió.
– En el primer trimestre, sólo se percibió una mejora moderada en las ventas de lotes. En cambio casas y departamentos mostraron empeoramiento moderado (3,38 y 3,11, respectivamente) y locales y oficinas, acentuado (1,2 y 1,14).
– En cuanto a alquileres, los inmobiliarios afirman que rentaron más casas (6,29) y departamentos (6,26), pero muchos menos locales (2,45) y oficinas (1,89).
Como es habitual, la consultora I+D Inmobiliario elaboró un informe que estudia el comportamiento en el mercado de retail de la ciudad de Córdoba, focalizando el mismo en diferentes zonas: Av. Rafael Núñez, Av. 24 de Septiembre, Av. Richieri y Área Central (Peatonal).
Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores de alquiler y la rentabilidad. “Analizar las avenidas y peatonales con mayor actividad comercial es una manera de conocer el comportamiento socio-económico de los habitantes de una región y de la actividad inmobiliaria en particular”, explicaron desde I+D.
La consultora llegó a la conclusión que el precio promedio de alquiler mostró un leve aumento interanual, pero inferior a la inflación estimada por privados en 2014 (alrededor del 35%). “Sólo en el Centro de la ciudad, representado por las peatonales, el alza registrada se acercó al nombrado índice”, grafica el informe.
La rentabilidad se encuentra en progresiva recuperación. Esto se produce luego de la distorsión financiera que produjo el aumento de la brecha entre el dólar oficial y el dólar libre, sumado a la tendencia alcista de la inflación de los últimos años, sobre todo en 2013 y 2014. Analizando los valores relevados por I+D en locales comerciales de la peatonal cordobesa, mientras que en 2013 el valor de alquiler promedio era de $ 150/m2, hoy esa cifra se duplicó, ubicándose en $ 300/m2.
En cuanto a la vacancia, se registró un incremento en las áreas más consolidadas comercialmente: el Centro y Av. Rafael Núñez, en zona norte) y una estabilidad positiva en los corredores en desarrollo (Av. 24 de Septiembre, en el noreste de la ciudad y Av. Richieri en el sur).
Conclusiones particulares
Área central consolidada: Desde el año 2013, las peatonales del centro muestran un continuo aumento de la vacancia pero los valores de alquiler acompañan el índice inflacionario.
Según el informe, esto demuestra que la demanda de esta área convalida el aumento de la renta a pesar de la merma de la actividad comercial. Fenómeno característico de un mercado de retail consolidado, más allá de sus vaivenes periódicos.
Como “zonas en desarrollo”, el texto pone especial hincapié en Av. 24 de Septiembre y la Av. Richieri, zonas en donde se reflejan síntomas de un mercado en proceso de consolidación, teniendo en cuenta las variables estadísticas de los últimos tres años: leves aumentos de los precios de alquiler y progresiva disminución de la vacancia.
Sector estancado: La Av. Rafael Núñez, en el norte de la ciudad, tiene un comportamiento comercial negativo, teniendo en cuenta que los precios de alquiler se mantienen estables o, si aumentan; lo hacen por debajo de la inflación. La vacancia, por su parte, está en alza desde el año 2011 (primer registro estadístico de I+D Inmobiliario)
Respecto a los rubros predominantes de los corredores relevados, se siguen destacando los locales que comercializan indumentaria y accesorios personales, especialmente en las peatonales del Centro. La actividad gastronómica y la venta de artículos para el hogar también representan porcentajes elevados, particularmente en Av. 24 de Septiembre y en Av. R. Núñez respectivamente.
La presidenta de la Nación, Cristina Kirchner y sus hijos, Máximo y Florencia, reciben un cuantioso dinero de parte del empresario del juego, Cristóbal López en conceptos de alquileres, indicó hoy el diario La Nación.
La fluida relación comercial, señala el medio, consta en una serie de documentos que indicarían que en los últimos ocho meses la cifra llegó a los 2,8 millones de pesos.
“La operatoria abarca un departamento, una oficina y cinco cocheras en la meca del kirchnerismo, el complejo de lujo Madero Center. Allí compraron los Kirchner, vive el vicepresidente Amado Boudou y funcionó «La Rosadita», la financiera por la que se sospecha que Báez sacó decenas de millones de dólares de la Argentina”, informa La Nación.
El costo de alquilar mensualmente un departamento en la ciudad de Córdoba subió entre 36% y 38% en el arranque del año en relación con doce meses atrás, de acuerdo al relevamiento que trimestralmente elabora la consultora Reporte Inmobiliario.
Para una unidad de dos ambientes, el valor promedio de una renta subió en febrero hasta $ 2.760 desde los $ 2.030 del mismo mes de 2014, con un mínimo de $ 2.500 y un máximo de $ 3.000.
En tanto, los inmuebles de tres habitaciones treparon en casi $ 1.000 en un año, de $ 2.480 a $ 3.430, siempre según los datos difundidos por Reporte Inmobiliario.
Estos crecimientos promedio supera al registrado en el conjunto de las 24 localidades que la consultora mide trimestralmente.
En el caso de los departamentos de dos ambientes, el valor promedio subió a $ 2.700 el último año; es decir, 31,7% más; mientras que para los de tres ambientes ascendió a $ 3.189, 32,1% más.
Lo mismo sucede si la comparación se hace con respecto a noviembre del año pasado. Mientras a nivel nacional los alquileres se incrementaron entre 8% y 9% en el último trimestre, en Córdoba lo hicieron entre 13% y 16%.
La consultora I+D presentó recientemente los resultados de un análisis cuantitativo del mercado de retail en las principales zonas de Córdoba. Para el mismo se tuvo en cuenta la perspectiva histórica, el estado actual de la actividad y la proyección a mediano plazo de este sector en particular y de la economía en general.
En concreto, el estudio relevó los principales corredores comerciales (calles y numeración) de sectores peatonales del Centro de la ciudad de Córdoba (calles San Martín, Obispo Trejo y 9 de Julio), versus las principales avenidas de barrios como Cerro de las Rosas (Av Rafael Núñez), General Paz (Av. 24 de Septiembre) y barrio Jardín (Av. Richieri).
“Los nombrados corredores comerciales representan la actividad inmobiliaria de todo el distrito, según parámetro internacional. Se dividen en ejes “desarrollados” y ejes “en desarrollo”, explica el informe. “Para analizar las cuatro zonas nombradas se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores del alquiler y los rubros”, entre otros.
Según se desprende del informe, en el Centro el precio del alquiler de un local comercial quintuplica el del resto de los corredores. Por caso, el m2 en el Centro orilla los $ 250 de alquiler, mientras que en Av Núñez está en $ 50, Av. Richieri $ 55 al igual que sobre Av 24 de Septiembre.
En cuanto a los niveles de vacancia, el sector de Av Núñez es el que registra el mayor nivel: 10%. Le siguen el Centro y Richieri (7%), mientras que 24 de Septiembre posee 5%.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Por último, en cantidad de metros cuadrados disponibles, la principal avenida del Cerro de las Rosas es la que más cantidad de superficie ostenta: 3.220 m2. Luego se ubica el sector peatonal del Centro con 1679 m2, en tercer lugar la Av 24 de Septiembre con 1080 m2, y por último Av Richieri 433 m2 para alquiler.
Contexto y perspectivas 2015
El informe también incluye un análisis de tres especialistas que comentan sobre el escenario actual y futuro del retail local. A continuación, la palabra de los especialistas:
* Francisco Álvarez Amuchástegui de InmobiRadio:
“El 2014 fue la continuidad de malos años anteriores. La inestabilidad del dólar blue frena la actividad (es necesario 2 o 3 meses de un dólar estable para iniciar el proceso de recuperación). El 1° semestre fue el peor semestre de los últimos 30 años en la ciudad de Buenos Aires. Tenemos un mercado reducido (cuando antes se hacían 10 operaciones, ahora se hacen 3). Los valores bajaron en todo el país, desde 2012 a la fecha, entre un 15 hasta un 40%. El mercado del usado está paralizado en todo el país. Más allá del aporte de las cámaras inmobiliarias, hay que tener en cuenta que tienen los mismo problemas que cualquier broker”.
Juan Ignacio Fernández Mugica:
“Los que mejor se acomodaron a esta difícil situación fueron los desarrollistas, especialmente del interior, que pudieron vender en pesos. A los brokers chicos / medianos, les cuesta mucho más. El interior del país, especialmente Córdoba y Rosario, tienen mejor ritmo comercial que Buenos Aires. Creo que las cámaras inmobiliarias y organizaciones del sector tendrían que buscan alguien con más llegada política al gobierno. El 2015 será similar al 2014. El mejoramiento general del mercado vendría en 2016 (optimismo medido) Las próximas elecciones presidenciales despiertan optimismo en el sector porque los principales pre- candidatos son pro- mercado. Hay que promover más y mejores créditos hipotecarios (se quintuplicarían las operaciones)”.
* Damián Tabakman, consultor inmobiliario y rector de EN Real Estate.
“El 2014, a igual que años recientes, fue malo para el mercado. Los precios se acomodaron a la baja. Los sectores de oficinas y retail han tenido una caída en rentabilidad importante (quizá estén en su piso histórico) Proyección 2015 / 16 ? Veo señales positivas. Si bien los valores inmobiliarios, para la gente común, están altos; para la gente de afuera (potenciales inversores y demanda activa) y por referencias históricas; están bajos, pero no van a seguir cayendo. Por el contrario, se van a acomodar de cara a 2015 / 2016, con tendencia a la suba. Todo se facilitará con la presencia de créditos hipotecarios (Procrear es bueno de por si, pero no logra masificarse) Ahora, lo mejor es construir -el que pueda (hará negocio) Finalmente, no creo que un arreglo con los holdouts influya positivamente en el sector inmobiliario. El cambio positiva empezará en 2016”.